Nákup bývania v novej budove má veľa výhod. Človek dostane byt, ktorý sa nikdy nepredal, v ktorom predtým nikto nebýval, dalo by sa povedať, prázdna stránka. Mať nový byt neexistuje žiadna história vlastníkov, a teda dokumentárna história, ktorá vylučuje možnosť viesť spory s predchádzajúcimi vlastníkmi. Skúsení a osvedčení vývojári stavajú pevné domy s výhodnými dispozíciami s upravenou plochou. Takéto bývanie navyše môže stáť menej ako byty na sekundárnom trhu, ak si ho kúpite počas výstavby.
Ale to platí iba pre časť viacpodlažných budov vo výstavbe v krajine. Na ruskom trhu existuje veľa malých a veľkých firiem, ktoré stavajú domy s porušovaním, nemyslia na prítomnosť priľahlého územia, aj keď to ustanovuje zákon. Existuje napríklad taká možnosť: človek si kúpi dom a potom zistí, že má dom problémy so spojením komunikácií. Alebo v dome postavili medzi bytmi také tenké priečky, že je počuť aj ten najmenší hluk, aký vydávajú susedia.
To všetko sa samozrejme dá predvídať a je možné nájsť presne také bývanie, ktoré bude majiteľom vyhovovať na sto percent. Ďalej dáme pokyny krok za krokom kúpa bytu v novostavbe, ktorej dodržiavanie vám umožní vyhnúť sa mnohým zbytočným chybám v tomto procese.
Pokyny krok za krokom
V predbežnej fáze musíte vyhľadať požadovanú oblasť, určiť parametre budúceho bývania - zábery, počet izieb, prítomnosť balkóna alebo lodžie, veľkosť kuchyne. Je dôležité premyslieť si, na ktorom poschodí by ste si chceli kúpiť byt.
Vo väčšine prípadov sa nákup bývania v novej budove uskutočňuje ešte pred uvedením domu do prevádzky, a to vo fáze výstavby. Pri uskutočnení takejto akvizície musí človek pochopiť, že skutočné podmienky možného urovnania sú veľmi vágne. Po prvé, developer nemusí mať čas na odovzdanie domu v dohodnutom termíne, po druhé, bude musieť stráviť čas neopravovaním, pretože byty sa najčastejšie predávajú bez vnútornej výzdoby.
Aby ste pri výbere neurobili chybu a vyhli sa možné problémy s vývojárom, najlepšie je konať týmto spôsobom:
- dôkladne preštudujte objekt;
- uzavrieť dohodu s developerom;
- prevziať kľúče a byt podľa preberacieho listu;
- prihlásiť byt a zaregistrovať sa.
Prehliadka domu, kontrola dokladov
Najlacnejšia, zároveň najrizikovejšia možnosť, je kúpiť si byt vo fáze výkopu. Je možné kúpiť si bývanie v dome, ktorý sa ešte ani nezačal stavať, v priemere o 30-35 percent lacnejšie ako po výstavbe. V rovnakej fáze môžete s vývojárom diskutovať o usporiadaní bytu, kvadratúre.
Nikto však neposkytne záruky, že dom bude odovzdaný: developer jednoducho nemusí mať finančné prostriedky alebo nemusí byť schopný získať stavebné povolenie (k tomu môže dôjsť po výstavbe jedného, druhého a ďalších poschodí) , v dôsledku čoho bude proces zmrazený ... Možno na chvíľu, alebo možno navždy.
Domáce práce, ktoré sa blížia k dokončeniu, môžu byť v zásade tiež zmrazené z rôznych dôvodov. Preto prvá vec, ktorú by mal človek, ktorý sa rozhodne pre kúpu bytu v novej budove, urobiť, je oboznámiť sa s projektom, skontrolovať reputáciu developera. Aj keď to nevylučuje možné problémy.
Najskôr skontrolujeme na internete... Hľadáme informácie, články, ktoré spomínajú vývojára. Možno sú nejaké informácie v v sociálnych sieťach, fóra, skupiny ľudí ovplyvnené činmi nešťastných alebo nepoctivých staviteľov.
Existuje ešte jeden zaujímavý spôsob kontroly - obráťte sa na banku so žiadosťou o vydanie úveru na kúpu bytu v rozostavanej budove. Úverové inštitúcie si vždy starostlivo preštudujú stav developera a súhlasia s poskytnutím úveru, iba ak je dom zaregistrovaný a sú v poriadku doklady k nemu.
Môžete tiež kontaktovať právnika a skontrolovať všetky dokumenty vývojára: informácie o nehnuteľnosti, vyhlásenie o projekte, finančnú a inú dokumentáciu, stavebné povolenie, vlastníctvo pozemku. Je dosť ťažké skontrolovať to všetko sami bez právnického vzdelania.
Vypracujeme zmluvu
Ak sú dokumenty v poriadku a reputácia developera je bez poškvrny, zatiaľ čo človek je spokojný s umiestnením domu, cenou, dispozíciou, potom je možné vypracovať zmluvu. Je pravda, že je vhodné uzavrieť dohodu za účasti nezávislého právnika.
Existujú tri možnosti kúpy bytu v novej budove:
- Na základe zmluvy o postúpení práv. Takáto dohoda sa uzatvára, ak je byt kupovaný od spoluinvestora alebo od predchádzajúceho majiteľa predávajúceho ďalej bývanie. Tento postup sa riadi niekoľkými právne úkony, a preto môže viesť k sporom. V takom prípade môžu strany uzavrieť dohodu umožňujúcu v budúcnosti kúpiť hotový dom alebo majetkovú účasť na stavebnom procese. Posledná možnosť podlieha povinnej štátnej registrácii. V rukách kupujúceho musí byť dohoda o postúpení, potvrdenie o urovnaní, súhlas developera, akt odovzdania dokumentov naďalej v rukách kupujúceho.
- Na základe dohody o účasti na zdieľanej výstavbe, ktorá sa uzatvára priamo s developerom. V žiadnom prípade by ste nemali súhlasiť s uzavretím takzvanej predbežnej dohody majetková účasťčo je v rozpore s federálnymi zákonmi. Samotný návrh na uzavretie takejto dohody by mal u kupujúceho vyvolať pochybnosti, pretože to s najväčšou pravdepodobnosťou naznačuje, že spoločnosť nie je schopná uzavrieť dohodu podľa zákona, má problémy s povoleniami, nie je pripravená na prevzatie záväzkov. Aj keď vývojári sľubujú aj výrazné zľavy, nemôžu s tým súhlasiť: jedinou prijateľnou možnosťou je plnohodnotná zmluva o účasti na zdieľanej výstavbe.
- Na základe dohody s družstvom bytovej výstavby (HCC). Takéto družstvo vzniká na základe dohody budúcich majiteľov domu. Kúpa bytu sa uskutočňuje vyplatením podielu, tento postup nepodlieha registrácii, a preto sa považuje za dosť riskantný, hoci legálny.
Platba sa uskutoční až po uzavretí zmluvy a jej štátnom zaregistrovaní (v prvých dvoch prípadoch). Opäť je vhodné, aby transakciu sprevádzal profesionálny právnik. Spočiatku môže byť vyplatená iba časť sumy a zvyšok sa vypláca postupne.
Na dokončenie zmluvy budete potrebovať nasledujúci balík dokumentov:
- dohoda o účasti na zdieľanej výstavbe;
- vyhlásenie projektu;
- osvedčenie o vlastníctve rozostavaného pozemku;
- občianske pasy strán dohody;
- vyhlásenia strán dohody;
- pôvodný katastrálny plán;
- plán objektu s uvedením adresy, počtu podlaží, počtu priestorov;
- stavebné povolenie vydané vládnymi orgánmi;
V niektorých prípadoch môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty. V každom prípade pri podpise zmluvy budete musieť predovšetkým venovať pozornosť predpísaným termínom dokončenia stavby a prevodu bytu a dokumentácie k registrácii, podmienkam ukončenia zmluvy a povinnostiam zmluvných strán. strany (ktoré hrozia za ich porušenie). Záväzná doložka v zmluve musí obsahovať ustanovenia o fixných nákladoch na meter štvorcový bývania.
Dostávame kľúče a byt
Od okamihu uvedenia domu do prevádzky až do podpísania preberacieho listu to môže trvať až tri mesiace. Developer musí ešte získať technický pas, dohodnúť sa na usporiadaní so ZINZ. Pred podpisom zmluvy musíte starostlivo skontrolovať priestor, ak narazíte na nedostatky, odchýlky od dispozičného riešenia, budete musieť od developera vyžadovať nápravu závad alebo zaplatenie náhrady. To isté platí pre inžinierske siete: ak nie sú pripojené alebo nefungujú, je lepšie nepodpisovať potvrdenie o prijatí, kým nebudú odstránené problémy. Tu môžu nastať ťažkosti. Vývojári nie vždy súhlasia s argumentmi kupujúcich, požadujú podpísanie zákona alebo ústne sľubujú, že všetko napravia. V takom prípade musíte konať podľa vlastného uváženia, je však lepšie získať písomný súhlas vývojára s vykonaním opráv. Pokiaľ je to možné, je lepšie nepodpisovať nič, kým nie je vylúčený problém.
Po podpísaní preberacieho osvedčenia a prijatí kľúčov budú vlastníkovi účtované poplatky za energie. Podľa zákona platiť za inžinierske siete je to potrebné až po vytvorení HOA alebo podpísaní dohody s prevádzkujúcou spoločnosťou, ale zvyčajne sa tak nestane hneď po vyrovnaní, ale až po určitom čase. Predtým budú náklady ležať na pleciach developera, takže nájomníci sú zvyčajne povinní platiť za služby niekoľko, nie viac ako štyri mesiace vopred.
Je vhodné presťahovať sa do nového domu a ešte viac vykonávať opravy až po získaní listu vlastníctva. Predtým môžu byť priestory skontrolované špecialistami ZINZ, ak zistia po uvedení do prevádzky nezrovnalosti so stavom miestnosti, môžu požadovať vrátenie miestností do pôvodného vzhľadu.
Registrujeme nehnuteľnosť, zaregistrujeme sa
Byt vo vlastníctve môžete zaregistrovať sami v Registračnej komore, je to oveľa lacnejšie, vyžaduje to však veľa času a úsilia alebo prostredníctvom právnika. Na registráciu budete potrebovať akt prijatia a prevodu a rozhodnutie o uvedení do prevádzky. Po obdržaní certifikátu sa môžete ihneď zaregistrovať v byte kontaktovaním FMS. Musíte mať cestovný pas, osvedčenie o vlastníctve bývania, žiadosť o registráciu a výpis z predchádzajúceho miesta pobytu.
Podvodné skaly
Kúpou bytu v novej budove môže každý čeliť určitým problémom. Mnohé z nich vznikajú z nedbanlivosti alebo z dôvodu právnej negramotnosti človeka, existujú však problémy inej povahy, ktoré nedokáže predvídať ani profesionálny právnik.
Hlavné riziká:
- realizácia zmluvy, ktorá neupresňuje povinnosti developera;
- plnenie zmluvy o byte, ktorý už bol predaný iným osobám;
- zmrazenie stavby domu;
- dlhá vysunutá stavba domu;
- zlá kvalita bývania;
- rozpor medzi usporiadaním a zábermi bytu;
- nedostatok upravenej oblasti.
Aby sa vylúčili také javy, právnici odporúčajú uzatvárať všetky transakcie iba s pomocou notára. Áno, jedná sa o určitý odpad, ale umožňujú vám vyhnúť sa závažnejším problémom.
Všeobecné tipy:
- Neponáhľajte sa s výberom developera a kúpou bytu. Trh s nehnuteľnosťami nie je dnes síce stabilný, ale nie je chaotický. Ľudia sa často obávajú, že ceny čoskoro veľmi stúpnu, ale rastový proces spravidla zriedka ide veľkými skokmi a po jeho raste často nasledujú obdobia poklesu cien. Najlepšie je starostlivo zhodnotiť svoje silné stránky a schopnosti, zvoliť oblasť, rozhodnúť sa pre vývojára a starostlivo skontrolovať spoľahlivosť.
- Overenie vývojára nie je otázkou jedného dňa. Absencia negatívnych informácií na internete neznamená, že reputácia vývojára by mala byť dôveryhodná. Možno sa jedná o mladú spoločnosť, ktorá nebude dodržiavať všetky právne požiadavky. Aj keď sú dokumenty spoločnosti v poriadku, existujú nepriame dôkazy o jej spoľahlivosti, od spoločnosti by sa malo upustiť, ak ponúkne uzatvorenie predbežnej dohody o kapitálovej účasti, to znamená, že porušuje federálny zákon.
- Pred prijatím listu vlastníctva k nehnuteľnosti nepreplánujte priestory, aby ste ich potom neopravili podľa požiadaviek ZINZ. Mimochodom, merania priestorov špecialistami ZINZ môžu viesť ku konfliktom s developerom. Dajme tomu, že človek zaplatil za byt s rozlohou 70 metrov štvorcových... A odborníci budú počítať ďalších päť metrov. V takom prípade si bude musieť vývojár priplatiť. Je dosť možné, že ľudia nebudú môcť platiť okamžite, pretože s týmito nákladmi nepočítali a niektorí sa môžu dokonca odvolávať na to, že sa nedohodli na „metroch navyše“. To všetko samozrejme povedie k súdnym sporom s developerom.
Môžete si kúpiť byt v novostavbe s hypotékou. Za týmto účelom by ste sa mali obrátiť na banku, kde bude pre klienta vybraná pohodlná možnosť. Takýto nákup si tiež vyžaduje opatrnosť a riadi sa osobitnou schémou.
Transakcie týkajúce sa akvizície nehnuteľností v nových budovách sú dnes najbezpečnejšie. Po uzavretí zmluvy a zaplatení platby sa však kupujúci ešte nepovažuje za oprávneného vlastníka. Prečo? Ukazuje sa, že v novej budove je potrebná registrácia. Aké jemnosti je dôležité vedieť? Prečítajte si ďalšie podrobnosti.
Kde začať
Kupujúci môže úplne disponovať s bytom v novostavbe, iba ak je vydaný list vlastníctva. Pred vydaním tohto dokumentu však musí stavebná spoločnosť vykonať niekoľko opatrení.
Pred prevodom novej budovy do prevádzky musí byť vypracovaný protokol o distribúcii bytových a nebytových (obchodných) nehnuteľností. Je tiež potrebné vypracovať technické pasy do všetkých priestorov. Pokiaľ ide o transakcie na sekundárnom trhu, na príprave dokumentácie sa podieľa predajca bytu. Pokiaľ ide o nové bývanie, zodpovednosť nesie výlučne vývojár.
Po prijatí stavebná spoločnosť predloží dokumenty miestnemu architektonickému a stavebnému oddeleniu, kde je vydaná prevodná listina. Povolenie je možné získať iba od správy obce. Poslednou fázou je registrácia domov v štátnom registri a pridelenie adresy.
Poradie postupu
Registráciu vlastníctva bytu v novej budove je možné rozdeliť podmienečne na 7 etáp:
- Kupujúci určuje, na ktorú pobočku registračnej komory sa treba obrátiť.
- Príprava a zhromažďovanie dokumentov (môžete si nechať poradiť od zamestnanca regionálnej komory aj o zozname príspevkov a načasovaní ich odovzdania).
- Úhrada štátnych poplatkov.
- Registrácia vo fronte registračného orgánu na ukladanie dokumentov.
- Predloženie dokumentov registračnej službe v stanovený deň.
- Ak dostanete poštou oznámenie o zastavení registrácie práva, musíte si ho dôkladne preštudovať a potom pripraviť a priniesť ďalšie dokumenty do pobočky služby.
- Poslednou fázou je získanie certifikátu.
Požadované dokumenty
Na absolvovanie registrácie vlastníctva k bytu v novostavbe je potrebné predložiť doklady štátnej registračnej službe. Vyžadujú sa tieto dokumenty:
- kúpna zmluva na byt,
- občiansky pas a jeho notársky overená kópia,
- žiadosť na tlačive v predpísanom tvare,
- listina o prevode na bývanie,
- plán bytu,
- vysvetlenie,
- potvrdenka za,
- povolenie opatrovníckych orgánov, ak sú spoluvlastníci maloletí,
- notársky overená plná moc (ak je do transakcie zapojený zástupca kupujúceho).
Všetka dokumentácia je poskytovaná službe v dvoch vyhotoveniach. Rukopis musí byť jasný a čitateľný. Skratky, škvrny, opravy, vymazania nie sú povolené. Písanie by sa malo písať perom.
Balík dokumentov musí byť zošitý, každá strana musí obsahovať svoje číslo a pečiatku organizácie.
Čo sa vyžaduje od vývojára
Nehnuteľnosti v nových budovách sa považujú za najdostupnejšie pre Rusov ako sekundárne bývanie. Preto je registrácia vlastníctva bytu v novej budove jedným z aktuálne otázky... Právna čistota a rýchlosť tohto procesu závisia od kvality prípravy dokumentácie potrebnej na registráciu práva.
Spoločnosti House požadujú nasledujúce dokumenty:
- preberací list do bytu,
- kópie dokladov o kolaudácii nového domu a výsledky štátnej komisie,
- investičná dohoda a činy potvrdzujúce jej vykonanie.
Ako použiť
O registráciu vlastníctva bytu v novej budove môže požiadať developer aj samotný kupujúci. Nie je to také ťažké urobiť to svojpomocne. Existuje niekoľko spôsobov, ako odoslať dokumenty:
- osobne sa obráťte na Rosreestr (musíte mať cestovný pas);
- poštou (vyžaduje sa osvedčenie podpisu a kópia všetkých strán občianskeho pasu žiadateľa),
- v multifunkčných centrách (vyžaduje sa cestovný pas žiadateľa),
- na e-mail(na každom dokumente musí byť uvedený kvalifikovaný digitálny podpis žiadateľa).
Po tom, čo služba obdrží balík dokumentov, dostane žiadateľ oznámenie a potvrdenie.
Získanie osvedčenia
Registrácia vlastníctva bytu v novej budove v konečnej fáze zahŕňa získanie príslušného osvedčenia. Vydáva sa ako výsledok úspešného konania. Po prijatí musíte starostlivo skontrolovať, či dokument neobsahuje chyby a opomenutia. Osobitnú pozornosť si vyžaduje priezvisko a iniciály majiteľa, ako aj súpis nehnuteľností. Ak sa zistia nezrovnalosti a chyby, certifikát sa musí vrátiť štátnej registračnej službe a vykonať zmeny.
Registrácia vlastníctva bytu v novostavbe (doklady): hypotéka
Nákup bytu sa často uskutočňuje na hypotéku. Evidencia vlastníctva bytu v novostavbe na hypotéku je štandardná schéma... Balík dokumentov sa nelíši od práva požadovaného na bežnú registráciu. Berie sa však do úvahy aj ťarcha uvalená na nehnuteľnosť. Až do úplného splatenia hypotéky nie je vlastník plnohodnotným vlastníkom bytu. Transakcie s nehnuteľnosťami sú možné iba po získaní súhlasu banky, ktorá vydala prostriedky z úveru. Na predaj bývania, ako aj na jeho prenájom sa vzťahujú obmedzenia.
Dôvody zamietnutia
Pomerne často žiadatelia dostávajú odmietnutia od registračnej služby zaregistrovať svoje vlastnícke práva. Môžu to byť tieto dôvody:
- predloženie neúplného balíka dokumentov,
- porušenia dizajnu,
- obmedzenia spojené s nemožnosťou nakladať s nehnuteľnosťou,
- falšovanie papierov.
Ak bolo prijaté rozhodnutie o odmietnutí, služba pošle žiadateľovi maximálne oznámenie krátkodobý... V tomto dokumente musí byť uvedený dôvod zamietnutia. Ak sa odstránia všetky zistené nedostatky, je možné opätovné predloženie dokumentov. Registráciu vlastníckeho práva k bytu v novostavbe je možné vykonať aj súdnou cestou, keď žiadateľ nesúhlasí s dôvodom odmietnutia.
Možné ťažkosti
Aby sa kupujúci stal plnohodnotným vlastníkom bytu v novom dome, musí počkať na dokončenie procesu výstavby, ako aj na dokončenie všetkých dokladov k registrácii vlastníckych práv. V praxi však kupujúci v dobrej viere často čelia situáciám, keď sú zastavané veci a vlastnícke práva nie sú dlhodobo formalizované. Do získania osvedčenia nemôže kupujúci byt darovať, ďalej predať a zaregistrovať sa v ňom. Registrácia rieši veľa problémov týkajúcich sa zamestnania, zdravotnej starostlivosti, registrácie detí v škole, registrácie vozidiel, kontaktovania rôznych obecných a štátnych služieb. Neregistrované bývanie nemožno zaregistrovať ako záruku za úver.
Ďalším vážnym problémom spojeným s chýbajúcou registráciou je skrátenie doby vlastníctva majetku. Podľa ruských daňových právnych predpisov je predávajúci pri predaji nehnuteľností oslobodený od platenia dane z príjmu, ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve viac ako 3 roky. Toto obdobie sa počíta od okamihu získania vlastníctva.
So splácaním hypotéky môžu súvisieť aj ďalšie náklady. Úverové organizácie zvyčajne zvyšujú úrokovú sadzbu hypotéky na rozostavané bývanie v porovnaní s dokončenou o 1%. Zvýšenie sadzby nahradí bankám riziká spojené s predajom rozostavaných domov, ak dlžník nie je schopný splatiť dlh. Spravidla po dodaní bytového domu banky znižujú počiatočnú hypotekárnu úrokovú sadzbu. Môžete tak znížiť sumu preplatku. Kým nie je formalizované vlastníctvo bývania, vlastník nemôže požiadať o dávky za platenie účtov za energie.
Načasovanie
Registračné orgány by mali venovať osobitnú pozornosť registrácii vlastníctva bytu v novej budove. Podmienky na posúdenie žiadosti sú minimálne 1 kalendárny mesiac. Počas tejto doby vykonajú špecialisti na služby dôkladnú kontrolu všetkých strán dokumentov. Byty v novej budove tiež vyžadujú preštudovanie referátov týkajúcich sa stavby domu podľa DDU, rozdelenia bytov medzi potenciálnych majiteľov. Na konci tohto obdobia sa vykoná zodpovedajúci záznam v štátnom registri.
Celkom komplikovaný proces - registrácia vlastníctva bytu v novostavbe. Podmienky na zváženie dokumentácie môžu tiež presiahnuť 1 mesiac. Dôvodom môžu byť rôzne konfliktné situácie medzi stavebnou spoločnosťou a dobromyseľnými kupcami. Často sa stáva, že miestna správa a stavebná spoločnosť zámerne zdržia proces prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho v legálnej držbe. V takýchto prípadoch sa môže kupujúci obrátiť na súd.
Obchádzanie registrácie práv
Transakcie súvisiace s rôznymi transakciami s nehnuteľnosťami podliehajú povinnému zápisu do jednotného štátneho registra. Mnoho vývojových pracovníkov sa napriek tomu domnieva, že kúpna zmluva sa neponáhľa vydať príslušné osvedčenie. Títo vývojári sa po prijatí peňazí vyhýbajú podaniu žiadosti u spoločnosti Rosreestr. Kupujúci preto nemá možnosť prihlásiť nehnuteľnosť do vlastníctva podľa všeobecne akceptovaného postupu. Ak sa stavebná spoločnosť vyhne podaniu žiadosti na registračnú službu, vlastníctvo je možné zaregistrovať na súde.
Registrácia vlastníctva bytu v novej budove: dokumenty na súde
Ak kupujúci v dobrej viere pochopí, že developer alebo miestna správa nestíha plniť svoje povinnosti alebo to robí oneskorene, môže sa obrátiť na súd. Zákon je v tomto prípade na strane kupujúceho.
Je potrebné predložiť zahájenie registrácie vlastníctva bytu v novostavbe. Súdom sa požadujú tieto dokumenty:
- dohoda potvrdzujúca skutočnosť o kúpe bytu v rozostavanej budove,
- listina o prijatí alebo dočasný príkaz,
- potvrdenky a šeky potvrdzujúce skutočnosť o platbe na základe zmluvy,
- doklady potvrdzujúce fungovanie bývania,
- zmluva o pôžičke, ak bola nehnuteľnosť kúpená na hypotéku,
- kópiu pasu kupujúceho.
Na základe tohto balíka dokumentov súd uznáva vlastníctvo kupujúceho bez ohľadu na pozíciu vývojára v tejto veci. Vyhlásenie o nároku môžu byť kolektívne aj individuálne.
Najdôležitejším momentom pri kúpe nehnuteľnosti je teda registrácia vlastníctva bytu v novej budove. Dokumenty a podmienky posudzovania žiadosti určuje zákon. V niektorých prípadoch môže proces registrácie prebiehať aj pred súdom.
Zdroj obrázkov: www.pixabay.com
Kúpou bytu vo fáze výstavby, to znamená až do uvedenia domu do prevádzky, nadobúda osoba právo iba na jeho získanie. Je to zakotvené v zmluve o kapitálovej účasti, ktorá sama o sebe nedáva vlastníctvo.
Rovnako ako v kúpno-predajnej zmluve, aj registrácia bytu v súkromnom vlastníctve na základe zmluvy o kapitálovej účasti vyžaduje štátnu registráciu v súlade so zákonom.
Podmienky registrácie vlastníctva bytu podľa DDU
Aj keď človek zaplatí náklady na bývanie, podpíše akcionársku dohodu a nasťahuje sa do bytu, nebude jeho úplným vlastníkom.
Aby ste mali právo na súkromné vlastníctvo, musíte prejsť registračným konaním, opísané v federálnych zákonoch zo dňa 13.07.2015 č. 218-FZ „O štátnej registrácii nehnuteľností“, z 30.12.2004 č. 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných objektov nehnuteľností ... „.
Pri registrácii vlastníctva musí pomôcť developer, ktorý dokončil výstavbu bytových domov a uviedol ich do prevádzky. Rukou sú potrebné nasledujúce kroky:
- vypracovanie protokolu o distribúcii bytových a obchodných priestorov;
- registrácia technického ZIS v budove;
- podpis prevodného dokumentu;
- koordinácia s orgánmi uvedenia do prevádzky;
- registrácia domu pri úradnej registrácii u Rosreestr;
- získanie poštovej adresy.
Keď sa do vlastníctva dostanú akcionári, ktorí majú právo na bývanie, stavebná spoločnosť by im mala tento postup všemožne uľahčiť. Aj keď existujú situácie prekážky alebo nečinnosti, čo komplikuje úlohu získania bývania v súkromnom vlastníctve. S pomocou sa registrácia vykonáva v súlade so všeobecným postupom ustanoveným zákonom.
Postup takéhoto vstupu do vlastníctva je dosť jednoduchý.... Najskôr za prítomnosti zástupcov developera kupujúci skontrolujú nehnuteľnosť. Prehliadajú byt, kontrolujú komunikáciu, ak nie sú závady, podpisuje sa preberací list a odovzdávajú sa kľúče.
Pozor! Do roku 2013 si držitelia akcií museli svoje byty registrovať sami. Odvtedy sa postupy registrácie domu a jeho jednotlivých priestorov na katastrálne konanie spojili. Majitelia akcií sa už toho nemusia obávať.
Teda bezprostredne po uzavretí preberacieho listu bude byt vo vlastníctve akcionára... Developer však často nechce plniť svoje povinnosti alebo príliš dlho vyhotovuje katastrálne podklady.
V takom prípade by mali budúci vlastníci bytov:
- V ZINZ si objednajte technický plán priestorov a pozemku, kde sa nachádza dom.
- Pripravte doklady a osvedčenia preukazujúce skutočnosť, že vlastníctvo bytového priestoru je a prechádza na klienta.
- Požiadajte spoločnosť Rosreestr o registráciu a poskytnutie katastrálneho pasu.
Požadované dokumenty
Dokumenty na registráciu súkromného majetku musia byť pripravené vopred, aby sa nezdržiaval čas potrebný na zber dokumentov.
Zoznam dokladov k zápisu do vlastníctva bytu je nasledovný:
- cestovný pas účastníka zdieľanej výstavby;
- preberací certifikát, ktorý preukazuje spokojnosť zákazníka s výsledkom práce;
- povolenie na uvedenie do prevádzky domu, kde sa nachádza samostatná miestnosť;
- doklad o zaplatení štátneho poplatku.
Zoznam dokumentov pre Rosreestr, potrebných na registráciu vlastníctva, je možné rozšíriť. Takže okrem uvedených cenných papierov môže požiadať:
- rodný list dieťaťa (ak je pre neho určený podiel);
- zmluva o pôžičke alebo hypotéka na predmet (prevzatá z banky, ak si nákup vyžadoval hypotéku);
- plná moc na zastupovanie záujmov akcionára (ak postup registrácie majetkových práv vykonáva tretia strana);
- súhlas manžela s uzavretím dohody o DM.
Postup registrácie vlastníckych práv
Aby ste sa stali plnohodnotným vlastníkom domu, je dôležité vedieť, ako zaregistrovať novú budovu do vlastníctva, predtým zakúpené spoločnosťou DDU. To možno vykonať prostredníctvom vývojára alebo svojpomocne. V prvom prípade budú potrebné ďalšie náklady nielen za registračnú službu, ale aj za splnomocnenie pre právnika stavebnej spoločnosti.
Samoregistrácia, aj keď si bude vyžadovať čas a úsilie, bude lacnejšia a môže byť dokončená dokonca rýchlejšie. Môžete sa obrátiť na Rosreestr alebo MFC a musia byť prítomní nielen budúci vlastníci domu, ale aj zástupcovia developera.
Nasledujúce kroky sú jednoduché:
- Matrikár vyplní žiadosť o registráciu, do dokumentu zapíše osobné údaje vlastníkov a charakteristiku bývania a zobrazí zoznam predložených dokladov.
- Všetky žiadosti musia byť podpísané potenciálnymi vlastníkmi. Predajca nehnuteľnosti, ktorého zastupuje právnik alebo konateľ, bude tiež povinný predložiť žiadosť o prevod nehnuteľnosti. Je napísaný v Rosreestri alebo MFC a je priložený k ostatným príspevkom.
- Registrátor vydá potvrdenie o prijatí balíka dokumentov s uvedením dátumu ukončenia postupu.
- V stanovenom čase a termíne sa uchádzač prihlási do štátnej štruktúry, kde dostane zmluvu o majetkovej účasti a akt prijatia a prevodu bývania s nalepenými registračnými známkami.
Od tejto chvíle je akcionár skutočným vlastníkom nehnuteľnosti.... Má právo nakladať so svojím majetkom podľa ľubovôle, vrátane predaja, výmeny, zanechania dedičstva, opráv a prestavby.
Načasovanie
Podľa právnych predpisov musí byť registrácia vlastníctva vykonaná podľa DDU vykonaná najneskôr do siedmich pracovných dní. Počas tohto obdobia sa vykonávajú nasledujúce postupy:
- právne posúdenie poskytnutých podkladov;
- overenie pravosti dokumentov a zákonnosti samotnej transakcie;
- identifikácia okolností, ktoré neumožnia registráciu vlastníckych práv;
- vkladanie údajov o vlastníkovi do jednotného štátneho registra;
- vydávanie konečných dokumentov s registračnými nápismi.
Pozor! Tu si môžete okamžite vziať výpis z USRN, v ktorom budú uvedené základné informácie o bývaní, ako aj zoznam vlastníkov.
Termín sa môže predĺžiť, ak je overenie komplikované počtom vlastníkov, prítomnosť hypotéky alebo akékoľvek iné faktory. Developer môže zasahovať do nadobúdania vlastníctva vrátane:
- bez toho, aby ste svojho zástupcu poslali do konania o ukladaní dokumentov o štátnej registrácii;
- bez prenájmu domu v termíny;
- rozdávanie dokumentov s chybami, vďaka ktorým sú neplatné atď.
Ak problém nie je v dodržaní termínu, má akcionár právo žalovať spoločnosť a požadovať prepadnutie podľa zmluvy. Všetky ďalšie problémy, ktoré bránia registrácii bývania, sú riešené aj súdnou cestou.
Možno bude od vývojára vyžadovaná pomoc pri získavaní vlastníctva, vydaní správnych dokumentov. to je o porušení práv klienta, ktorý čelí neplneniu formálnej zmluvy, tak sa na jeho stranu spravidla postaví súd.
Štátna povinnosť
Za úplnú registráciu bytu zakúpeného v rámci DDU je tiež potrebné zaplatiť štátny poplatok. Je uvedený v zozname pred kontaktovaním orgánu a potvrdenie o zaplatení je priložené k ostatným dokumentom.
Pozor! Platbu je možné vykonať po predložení dokumentov, iba ak sú zaslané v elektronickej podobe. Ale aby ste mohli začať aplikáciu zvažovať, musíte previesť peniaze a poskytnúť potvrdenie.
Výška štátnej dane je stanovená v súlade s článkom 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie... Podľa pravidiel bude registrácia vlastníckych práv podľa DDU stáť 2 000 rubľov, ktoré sa vyplácajú jednorazovo. Poplatok je možné rozdeliť medzi dvoch vlastníkov (alebo viacerých), jeho výška však zostáva nezmenená.
Záver
Pri kúpe bytu v predškolskej vzdelávacej inštitúcii má človek právo požadovať v budúcnosti bývanie. Plnohodnotným vlastníkom je možné sa stať až po sprevádzkovaní domu a zaregistrovaní práv vo federálnom registri.
Bude to vyžadovať pomoc vývojára. Ak to zasahuje do výkonu zákonných práv, môžete sa obrátiť na súd, ktorý rozhodne v prospech kupujúceho a zaviaže predávajúceho k splneniu podmienok zmluvy.
Ahoj. To, že na základe dohody o kapitálovej účasti, že na základe dohody o postúpení práv, že na základe dohody o kumulácii jednotiek (účasť / vstup do bytového družstva), je byt zapísaný do vlastníctva rovnakým spôsobom. Preto sú moje pokyny vo väčšine prípadov správne.
Podľa čl. 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, až po registrácii vlastníctva bytu sa môže považovať za jeho úplného vlastníka. A potom veľa ľudí verí, že stačí kúpiť byt od developera a mať kľúče.
1. etapa - Opýtajte sa developera, či je možné prihlásiť byt do vlastníctva
Ak developer oznámil, že byt je možné prevziať do vlastníctva, prejdite na. Vývojár o tom zvyčajne informuje telefonicky, SMS alebo na svojom webe / fóre.
Byt vo vlastníctve môžete zaregistrovať, iba ak:
- Developer vydal povolenie od okresnej správy na uvedenie domu do prevádzky.
- Okresná správa dala dom do katastrálneho operátu v Rosreestri.
- Developer vypracoval protokol o distribúcii rezidenčných a komerčných nehnuteľností.
- Developer vydal technický pas pre celý dom v ZINZ (Bureau of Technical Inventory).
- Okresná správa pridelila domu poštovú adresu.
- Developer vypracoval listinu o prevode v Štátnej architektonickej a stavebnej organizácii.
Je dôležité čo najskôr prihlásiť byt v novej budove. Vydanie kľúčov ešte nepredstavuje dôkaz o vlastníctve. Jediným potvrdením vlastníctva je registrácia u spoločnosti Rosreestr.
Doposiaľ sa katastrálny operát s registráciou majetku spája do Jednotného štátneho registra nehnuteľností. Obsahuje všetky informácie z katastra a registra práv.
Ďalej sa už neposkytuje list vlastníctva. Namiesto toho môžete získať výpis z USRN. Potvrdzuje, že ste oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti. A na kópii majiteľa je uvedená značka registrácie nehnuteľnosti.
Môžete podať žiadosť u ktorejkoľvek štátnej agentúry Rosreestr alebo MFC. Môžete si zvoliť najvhodnejšiu adresu.
Normatívny základ
Registráciu vlastníckych práv upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie a federálny zákon Ruskej federácie č. 218 z 13. júla 2015 „O štátnej registrácii nehnuteľností“. Napriek dátumu prijatia zákon vstúpil do platnosti až v roku 2018.
Vlastníctvo nehnuteľností je vedené v Jednotnom registri. Teraz to možno napadnúť iba na súde. Nový zákon upravil registráciu majetku v existujúcom registračnom konaní. Inováciou je schopnosť podať žiadosť o registráciu prostredníctvom ktorejkoľvek pobočky spoločnosti Rosreestr. Ak to chcete urobiť, nemusíte kontaktovať obvodné oddelenie v mieste bytu.
Podmienky registrácie
Byt je možné zaregistrovať za určitých podmienok. Za týmto účelom vývojár vykoná nasledujúce akcie:
- Vypracováva protokol o pridelení bytových a obchodných priestorov.
- Dostáva technický pas.
- S vlastníkmi podpisuje listinu o prevode.
- Vykonáva vyjadrenie celého domu v katastrálnom operáte.
- Predloží dokumenty na pridelenie poštovej adresy.
Pred registráciou vlastníctva bytu v novej budove sa musíte ubezpečiť, že máte dostatočný balík dokumentov. Môžete ich získať od špecialistu v stavebnej spoločnosti.
Požadované dokumenty
Celý postup je rozdelený do dvoch hlavných etáp - prípravná a priama registrácia u registračného orgánu.
Najprv musíte zhromaždiť dokumenty vrátane týchto:
- Prevodný akt. Ak ju chcete získať, musíte požiadať vývojára o aplikáciu. Spolu s ním dostanete kľúče od bytu.
- Povolenie opatrovníckych orgánov. Poskytuje sa, ak je jeden z vlastníkov neplnoletý.
- Katastrálny pas s plánom bytu.
- Zmluva o pôžičke. Poskytuje sa v prípade hypotéky. Ak z nejakého dôvodu nemáte dohodu, obráťte sa na pobočku svojej banky.
- Zmluva o kúpe bytu s developerom vrátane ďalších dohôd.
- Pasy všetkých dospelých majiteľov. Rodné listy pre deti do 14 rokov. Pre deti staršie ako 14 rokov sú poskytované pasy. Kópie všetkých stránok sú poskytované navyše.
- Pas oprávnenej osoby a plná moc, ak nemôžete osobne predložiť dokumenty.
Je potrebné zhromaždiť vopred najkompletnejší balík dokumentov, aby v budúcnosti nebola pozastavená registrácia. Po zhromaždení dokumentov musíte kontaktovať registračný úrad. Môžete osobne podať žiadosť na MFC alebo Rosreestr.
Zástupca vývojára je zapojený do procesu registrácie. Ak to chcete urobiť, musíte kontaktovať vývojára a dohodnúť sa na dátume predloženia dokumentov.
Registrácia vlastníctva bytu v novej budove si vyžaduje splnenie konkrétnej postupnosti krokov. Najskôr sa vyplní žiadosť o zriadený formulár. Obsahuje informácie o registrovanom objekte a údaje z pasu. Aplikácia obsahuje celý zoznam dokumentov, ktoré sa majú poskytnúť. Potom musíte skontrolovať správnosť vyplnenia údajov a vložiť svoj podpis.
V procese registrácie sa platí štátna daň a kópia potvrdenia je priložená k balíku dokumentov. Bez toho nebudú dokumenty brané do úvahy. Potvrdenie môžete zaplatiť v ktorejkoľvek pobočke banky. Štátnu daň je možné zaplatiť aj v termináli umiestnenom v Rosreestri alebo MFC.
Špecialista skontroluje predložené dokumenty, vlastníkov na prítomnosť. Skontroluje plnú moc zástupcu developera. Potom dostanete potvrdenie o predložených dokumentoch a dátume ich prijatia. V stanovenej lehote si môžete vyzdvihnúť svoje dokumenty a výpis z USRN. Musíte mať pri sebe potvrdenie a pas.
Čas registrácie a náklady
V súlade s platnou legislatívou sa registračné obdobie počíta od okamihu podania žiadosti a balíka dokumentov. Podľa časti 1. čl. 16 № № 218 zo dňa 07/13/2015 sa registrácia majetku vykonáva do 12 pracovných dní. Všetko závisí od špecifík transakcie a konkrétnych okolností. Ak predkladáte dokumenty prostredníctvom verejných služieb alebo MFC, môže sa lehota predĺžiť o niekoľko dní. Pri priamom predkladaní dokumentov registračnému orgánu bude registračné obdobie minimálne.
Náklady na štátnu službu sú 2 000 rubľov. Výška navyše nezávisí od počtu majiteľov.
Nuansy
Pri vyžiadaní podkladov od stavebnej firmy si všímajte ich stav. Oni vzhľad musí spĺňať stanovené požiadavky. Podľa čl. 18 Federálny zákon№ 122 Rosreestr nemôže prijať na posúdenie dokumenty s opravami, blokmi alebo preškrtnutím. To by sa mohlo interpretovať nesprávne. Okrem toho nie je možné presne určiť, kto vykonal zmeny a doplnenia dokumentu.
Ak si developer neplní svoje povinnosti a odmietne vydať požadované doklady, bude sa musieť obrátiť na okresný súd. A už na základe rozhodnutia súdu môžete požiadať o registráciu majetku. Inak sa proces registrácie nehnuteľnosti v novej budove nelíši.
Ak bol byt zakúpený z požičaných prostriedkov od banky, budú sa vyžadovať ďalšie doklady. V prípade hypotéky sa spoločnosti Rosreestr dodatočne poskytuje zmluva o úvere. V takom prípade nehnuteľnosť banka založí do zástavy až do úplného vrátenia finančných prostriedkov použitých na jej kúpu. Z bytu sa stáva zabezpečovacie zabezpečenie.
Dokumenty sa vyhotovujú všeobecne. Jedinou výnimkou je vecné bremeno. Ukladá to registrujúci orgán. Po splatení pôžičky je možné ju vybrať. Do tohto okamihu bude musieť vlastník banky vyžadovať povolenie na vykonávanie akýchkoľvek akcií a transakcií.
Majiteľ bude musieť získať povolenie od banky, a to nielen na predaj bytu, ale aj v prípade jeho prenájmu na dlhodobý prenájom.
Vlastnosti registrácie na základe dohody o kapitálovej účasti
Po dokončení stavebných prác dáva developer príležitosť tým, ktorí si kúpili byty v priebehu stavby, zaregistrovať svoju nehnuteľnosť. Za týmto účelom sa vykonávajú tieto akcie:
- je vypracovaný protokol o rozdelení bytov a komerčných priestorov;
- je vydaný technický pas;
- podpisuje listinu o prevode;
- dom je registrovaný u Rosreestru;
- domu je pridelená adresa.
Keď držitelia akcií uzavrú práva, existujú dva možné scenáre vývoja udalosti. V prvom prípade pomáha vývojár zhromaždiť potrebné dokumenty a zaregistrovať správne. V druhom prípade môže spoločnosť zabrániť registrácii. Ak sa v prvom prípade postup nelíši od štandardného, v druhom prípade sa budete musieť obrátiť na okresný súd so žalobou.
Hneď ako je dom uvedený do prevádzky, prevedie stavebná firma byty na kupujúcich. V priebehu tohto procesu sa kontroluje byt, kontrolujú sa komunikácie a je vyhotovený listina o prevode. Ak sa vyskytnú nedostatky, vypracuje sa akt a stanoví sa termín na ich odstránenie. Ak je všetko v poriadku, majitelia dostanú kľúče.
Od januára 2013 je developer povinný zapísať do katastrálneho operátu celý dom spolu so všetkými priestormi vrátane bytových. Z tohto dôvodu nie je potrebné, aby držitelia základného imania osobitne požadovali katastrálny pas. Ak developer oneskorí proces vydávania katastrálneho pasu, vlastník si bude musieť najskôr objednať technický plán obytných priestorov v ZINZ. Až potom môžete požiadať Rosreestr o papierovanie a získanie katastrálneho pasu.
V súlade s odsekom 11 čl. 48 FZ č. 218 z 13. júla 2015 je potrebné na registráciu majetku v DDU:
- pasy občanov, ktorí sa zúčastnili na spoločnej výstavbe;
- dohoda o kapitálovej účasti;
- listina o prevode obytných priestorov;
- povolenie na uvedenie domu do prevádzky;
- príjem platby štátnej povinnosti;
- rodné listy maloletých vlastníkov;
- zmluva o úvere v prípade hypotéky na kúpu bytu.
Ak zmluvu uzatvára iba jeden z manželov, vyžaduje sa od druhého písomný súhlas. Je bezpodmienečne osvedčený notárom.
Samotný proces registrácie sa nelíši od bežného postupu. Ale v takom prípade nie je potrebné registráciu osobne vybavovať. Niekedy sú do registrácie zapojení vývojári.
Registrácia práv na byt v novej budove teda závisí od mnohých faktorov. Ak to chcete urobiť, musíte zhromaždiť dokumenty a požiadať o registráciu u spoločnosti Rosreestr. Potom sa stanete plnohodnotným majiteľom obytného priestoru.