Procedura pentru obținerea unui apartament nou. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă. De ce este necesar acest lucru?

Achiziționarea unei locuințe într-o clădire nouă are multe avantaje. O persoană primește un apartament care nu a fost niciodată vândut, în care nimeni nu a locuit înainte, s-ar putea spune, o pagină goală. U apartament nou nu există istoric al proprietarilor, și deci nici un istoric documentar, ceea ce elimină posibilitatea unor dispute legale cu proprietarii anteriori. Dezvoltatorii cu experiență, dovediți, construiesc case puternice, cu apartamente cu amenajări convenabile și zone amenajate. În plus, astfel de locuințe pot costa mai puțin decât apartamentele de pe piața secundară dacă le cumpărați în timp ce se află încă în construcție.

Dar acest lucru este valabil doar pentru unele dintre clădirile cu mai multe etaje care se construiesc în țară. Pe piața rusă există multe companii mici și mari care construiesc case cu încălcări și nu se gândesc la prezența teritoriului adiacent, chiar dacă acest lucru este prevăzut de lege. De exemplu, există această opțiune: o persoană cumpără o casă și apoi află că casa are probleme cu conectarea comunicațiilor. Sau casa a construit pereții despărțitori atât de subțiri între apartamente încât se aude și cel mai mic zgomot de la vecini.

Desigur, toate acestea pot fi prevăzute și putem găsi exact genul de locuințe care să se potrivească sută la sută proprietarilor. În continuare vom da instrucțiuni pas cu pas achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, respectarea căruia vă va permite să evitați multe greșeli inutile în acest proces.

Instrucțiuni pas cu pas

În etapa preliminară, trebuie să începeți să căutați zona dorită, să decideți asupra parametrilor viitoarei locuințe - filmare, numărul de camere, prezența unui balcon sau a unei logii, dimensiunea bucătăriei. Este important să vă gândiți la ce etaj doriți să cumpărați un apartament.

În cele mai multe cazuri, achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă se realizează chiar înainte de punerea în funcțiune a casei, în faza de construcție. Atunci când face o astfel de achiziție, o persoană trebuie să înțeleagă că momentul real al posibilei ocupari este foarte vag. În primul rând, dezvoltatorul poate să nu aibă timp să livreze casa până la data convenită și, în al doilea rând, va trebui să petreacă mai mult timp reparațiilor, deoarece de cele mai multe ori apartamentele sunt vândute fără decorațiuni interioare.

Pentru a nu greși cu alegerea și a evita posibile probleme cu dezvoltatorul, Cel mai bine este să acționezi așa:

studiați temeinic obiectul;
întocmește un acord cu dezvoltatorul;
primiți cheile și apartamentul conform certificatului de acceptare;
inregistreaza proprietatea asupra apartamentului si inregistreaza.

Studiem casa, verificăm actele

Cea mai ieftină, dar și cea mai riscantă, opțiune este să cumpărați un apartament în faza gropii de fundație. Puteți cumpăra locuințe într-o casă care nici măcar nu a început încă să fie construită, în medie cu 30-35 la sută mai ieftină decât după construcție. În aceeași etapă, puteți discuta despre aspectul apartamentului și metru pătrat cu dezvoltatorul.

Cu toate acestea, nimeni nu poate garanta că casa va fi livrată: dezvoltatorul poate pur și simplu să nu aibă fonduri sau să nu poată obține o autorizație de construire (acest lucru se poate întâmpla după construirea unuia, al doilea sau a altor etaje), în urma căreia procesul va îngheţa . Poate pentru o vreme, sau poate pentru totdeauna.

Lucrările la o casă care se află în stadiul de finalizare, în principiu, pot fi, de asemenea, înghețate din mai multe motive. Prin urmare, primul lucru pe care ar trebui să-l facă o persoană care decide să cumpere un apartament într-o clădire nouă este să se familiarizeze cu proiectul și să verifice reputația dezvoltatorului. Deși acest lucru nu exclude posibile probleme.

Mai întâi verificăm pe internet. Căutăm informații și articole care menționează dezvoltatorul. Poate că există câteva informații în în rețelele sociale, forumuri, grupuri de oameni care au suferit de pe urma acțiunilor constructorilor nenorocoși sau necinstiți.

Există o altă modalitate interesantă de a verifica - contactați banca cu o solicitare de a emite un împrumut pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire în construcție. Instituțiile de credit studiază întotdeauna cu atenție starea de fapt a dezvoltatorului și sunt de acord să emită un împrumut numai dacă casa este înregistrată și documentele pentru aceasta sunt în regulă.

De asemenea, puteți contacta un avocat pentru a verifica toate documentele dezvoltatorului: informații despre obiect, declarație de proiect, documentație financiară și de altă natură, autorizație de construcție, proprietatea site-ului. Este destul de dificil să verifici toate acestea pe cont propriu fără o educație juridică.

Întocmim un acord

Dacă documentele sunt în regulă, iar reputația dezvoltatorului este nepătată, iar persoana este mulțumită de locația casei, prețul, aspectul, atunci poate fi întocmit un contract. Cu toate acestea, este recomandabil să încheiați un acord cu implicarea unui avocat independent.

Există trei opțiuni pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă:

În baza unui contract de cesiune de drepturi. Un astfel de acord este încheiat în cazul în care apartamentul este achiziționat de la un coinvestitor sau de la proprietarul anterior care revinde imobilul. Această procedură este reglementată de mai multe acte juridice, și, prin urmare, poate duce la dispute. În acest caz, părțile pot încheia o înțelegere care să prevadă posibilitatea de a cumpăra locuințe finite în viitor sau de a participa la procesul de construcție. Ultima varianta supus înregistrării de stat obligatorii. Cumpărătorul trebuie să aibă în mâini acordul de cesiune, confirmarea decontării, acordul dezvoltatorului și certificatul de transfer al documentului.
În baza unui acord de participare la construcția comună, care se încheie direct cu dezvoltatorul. În niciun caz nu trebuie să fiți de acord să încheiați un așa-numit acord preliminar. participarea la capitaluri proprii, ceea ce este contrar legii federale. Însăși propunerea de a încheia un astfel de acord ar trebui să ridice îndoieli în rândul cumpărătorului, deoarece acest lucru indică cel mai probabil faptul că societatea nu este în măsură să încheie un acord prin lege, are probleme cu autorizarea documentației și nu este pregătită să își asume obligații. Deși dezvoltatorii promit și reduceri semnificative, nu putem fi de acord cu acest lucru: singura opțiune acceptabilă rămâne un acord cu drepturi depline pentru participarea la construcția comună.
În baza unui acord cu o cooperativă de construcții de locuințe (HBC). O astfel de cooperativă este creată în baza unui acord între viitorii proprietari de locuințe. Achiziționarea unui apartament se realizează prin plata unei cote; această procedură nu este supusă înregistrării și, prin urmare, este considerată destul de riscantă, deși legală.

Plata se face numai după încheierea contractului și înregistrarea de stat a acestuia (în primele două cazuri). Din nou, este recomandabil ca tranzacția să fie însoțită de un avocat profesionist. Inițial, doar o parte din sumă poate fi emisă, iar restul se poate achita treptat.

Pentru finalizarea contractului veți avea nevoie de următorul pachet de documente:

acord de participare la construcția comună;
declarație de proiect;
certificat de proprietate asupra terenului în curs de dezvoltare;
pașapoartele civile ale părților la acord;
declarațiile părților la acord;
plan cadastral original;
planul amplasamentului indicând adresa, numărul de etaje, numărul de spații;
autorizație de construcție eliberată de autoritățile guvernamentale;

În unele cazuri, pot fi necesare alte documente. În orice caz, atunci când semnați contractul, va trebui mai întâi să acordați atenție termenelor prescrise pentru finalizarea construcției și transferul apartamentului și documentația pentru înregistrare, condițiile de reziliere a contractului și obligațiile părților (ceea ce amenință pentru acestea). încălcare). O clauză obligatorie din contract trebuie să includă prevederi privind costul fix pe metru pătrat de locuință.

Primim cheile și apartamentul

Din momentul punerii in functiune a locuintei si pana la semnarea certificatului de acceptare poate dura pana la trei luni. Dezvoltatorul încă trebuie să obțină un pașaport tehnic și să coordoneze aspectul cu ITO. Înainte de a semna contractul, trebuie să inspectați cu atenție sediul; dacă întâmpinați deficiențe sau abateri de la aspectul de proiectare, va trebui să cereți dezvoltatorului să corecteze defectele sau să plătească despăgubiri. Același lucru este valabil și pentru rețelele de utilități: dacă nu sunt conectate sau nu funcționează, este mai bine să nu semnați certificatul de acceptare până când problemele nu sunt rezolvate. Aici pot apărea dificultăți. Dezvoltatorii nu sunt întotdeauna de acord cu argumentele cumpărătorilor; ei solicită semnarea unui document și promit verbal că vor rezolva totul. În acest caz, trebuie să acționați la propria discreție, dar este mai bine să obțineți acordul scris al dezvoltatorului pentru a face corecturi. Dacă este posibil, este mai bine să nu semnați nimic până când problema nu este exclusă.

După semnarea certificatului de acceptare și primirea cheilor, proprietarului va începe să i se plătească facturile de utilități. Conform legii, plătiți utilitati publice este necesar numai după crearea unui HOA sau semnarea unui acord cu compania care operează, dar de obicei acest lucru nu se întâmplă imediat după mutare, ci după ceva timp. Înainte de aceasta, costurile vor cădea pe umerii dezvoltatorului, așa că, de obicei, rezidenții sunt obligați să plătească pentru locuințe și serviciile comunale cu mai multe, nu mai mult de patru, luni în avans.

Este recomandabil să vă mutați într-o casă nouă și, cu atât mai mult, să efectuați reparații, numai după primirea unui certificat de proprietate. Înainte de aceasta, incinta poate fi inspectată de către specialiștii BTI; în cazul în care constată neconcordanțe cu starea în care se aflau încăperile după punerea în funcțiune, pot cere ca încăperile să fie readuse la aspectul anterior.

Ne înregistrăm ca proprietate și ne înregistrăm

Poți înregistra singuri dreptul de proprietate asupra unui apartament la Camera de înregistrare, este mult mai ieftin, dar necesită mult timp și efort, sau printr-un avocat. Pentru înregistrare, veți avea nevoie de un certificat de transfer și acceptare și o decizie privind punerea în funcțiune. După primirea certificatului, vă puteți înregistra imediat în apartament contactând Serviciul Federal de Migrație. Trebuie să aveți la dumneavoastră un pașaport, un certificat de proprietate a locuinței, o cerere de înregistrare și un extras de la locul de reședință anterior întocmit conform eșantionului.

Stânci subacvatice

La achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, oricine poate întâmpina anumite probleme. Multe dintre ele apar din cauza neglijenței sau din cauza analfabetismului juridic al unei persoane, dar există probleme de altă natură pe care nici măcar un avocat profesionist nu le poate prevedea.

Principalele riscuri:

întocmirea unui acord care nu precizează obligațiile dezvoltatorului;
întocmirea unui contract pentru un apartament care a fost deja vândut altor persoane;
constructii de case frigorifice;
construcția lungă și întinsă a unei case;
calitate proastă a locuințelor;
discrepanță între aspectul și filmarea apartamentului;
lipsa unui teritoriu amenajat.

Pentru a exclude astfel de fenomene, avocații recomandă încheierea tuturor tranzacțiilor numai cu ajutorul unui notar. Da, aceasta este o anumită risipă, dar vă permite să evitați probleme mai semnificative.

Sfaturi generale:

Nu este nevoie să vă grăbiți să alegeți un dezvoltator și să cumpărați un apartament. Astăzi, piața imobiliară, deși nu este stabilă, nu este haotică. Oamenii se tem adesea că prețurile vor crește semnificativ în curând, dar, de regulă, procesul de creștere are loc rareori în salturi mari, iar creșterea este adesea urmată de perioade de scădere a prețurilor. Cel mai bine este să vă evaluați cu atenție punctele forte și capacitățile, să alegeți o zonă, să decideți asupra unui dezvoltator și să verificați cu atenție fiabilitatea acestuia.
Verificarea dezvoltatorului nu este o chestiune de o zi. Absența informațiilor negative pe internet nu înseamnă că reputația dezvoltatorului ar trebui să fie credibilă. Poate că aceasta este o companie tânără sau ființă care nu va respecta toate cerințele legale. Chiar dacă documentele companiei sunt în regulă, există dovezi indirecte ale fiabilității acesteia, Societatea ar trebui respinsă dacă se oferă să încheie un acord preliminar de participare la capitaluri proprii, adică încalcă legea federală.
Nu reamenajați spațiile înainte de a primi actul de proprietate, pentru a nu le corecta ulterior conform cerințelor ITO. Apropo, măsurătorile spațiilor de către specialiștii BTI pot duce la conflicte cu dezvoltatorul. Să presupunem că o persoană a plătit pentru un apartament cu o suprafață de 70 metri patrati. Și experții vor număra încă cinci metri. În acest caz, va trebui să plătiți suplimentar dezvoltatorului. Este foarte posibil ca oamenii să nu poată plăti imediat, deoarece nu se așteptau la aceste costuri, iar unii oameni se pot referi chiar la faptul că nu au fost de acord cu contoarele „în plus”. Desigur, toate acestea vor duce la un litigiu cu dezvoltatorul.

Puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă cu ipotecă. Pentru a face acest lucru, ar trebui să contactați banca, unde va selecta o opțiune convenabilă pentru client. O astfel de achiziție necesită, de asemenea, prudență și urmează un model special.

Tranzacțiile pentru cumpărarea de imobile în clădiri noi sunt cele mai sigure până în prezent. Cu toate acestea, după încheierea contractului și achitarea taxei, cumpărătorul nu este încă considerat proprietar deplin. De ce? Se pare că înregistrarea este necesară într-o clădire nouă. Ce subtilități este important de știut? Citiți mai multe despre asta.

Unde sa încep?

Cumpărătorul poate dispune integral de un apartament într-o clădire nouă numai dacă a fost eliberat un certificat de proprietate. Cu toate acestea, înainte de eliberarea acestui document, firma de construcții trebuie să desfășoare o serie de activități.

Înainte de a da în exploatare o nouă clădire, trebuie întocmit un protocol de distribuire a imobilelor rezidențiale și nerezidențiale (comerciale). De asemenea, este necesar să se întocmească pașapoarte tehnice pentru toate spațiile. Daca vorbim de tranzactii pe piata secundara, vanzatorul apartamentului este responsabil de intocmirea documentatiei. Când vine vorba de locuințe noi, responsabilitatea revine în totalitate dezvoltatorului.

Odată primite, firma de construcții depune actele la direcția locală de arhitectură și construcții, unde i se eliberează acte de transfer. Permisul poate fi obținut doar de la administrația locală. Etapa finală este înregistrarea caselor în registrul de stat și atribuirea unei adrese.

Procedură

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă poate fi împărțită în 7 etape:

Cumpărătorul specifică ce sucursală a camerei de înregistrare să contacteze.
Întocmirea și colectarea documentelor (puteți obține și sfaturi de la un angajat al registraturii cu privire la lista lucrărilor și termenele limită pentru depunerea acestora).
Plata taxei de stat.
Așezarea autorității de înregistrare pentru a prezenta documentele.
Depunerea documentelor la serviciul de înregistrare în ziua stabilită.
Dacă primiți o notificare prin poștă despre oprirea înregistrării unui drept, trebuie să o studiați cu atenție, apoi să pregătiți și să aduceți documente suplimentare la filiala de servicii.
Etapa finală este obținerea unui certificat.

Documente necesare

Trebuie să furnizați documente serviciului de înregistrare de stat pentru a înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă. Vor fi necesare următoarele documente:

contract de cumparare apartament,
pașaportul general și copia sa legalizată,
cerere pe formularul prescris,
act de transfer pentru locuință,
plan apartament,
explicatie,
chitanta pentru,
permisiunea autorităților tutelare, dacă coproprietarii sunt minori,
procura legalizată (dacă reprezentantul cumpărătorului este implicat în tranzacție).

Toată documentația este furnizată serviciului în două exemplare. Scrisul de mână trebuie să fie clar și lizibil. Abrevierile, ștergerile, corecțiile și ștergerile nu sunt permise. Înscrierile trebuie făcute cu stilou.

Pachetul de documente trebuie legat; fiecare pagină trebuie să conțină numărul și sigiliul organizației.

Ce se cere de la dezvoltator

Imobilele din clădirile noi sunt considerate mai accesibile pentru ruși decât locuințele secundare. Prin urmare, înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă este una dintre ele problemele curente. Puritatea legală și rapiditatea acestui proces depind de calitatea pregătirii documentației necesare pentru înregistrarea drepturilor.

Companies House solicită următoarele documente:

certificat de acceptare a apartamentului,
copii ale documentelor privind punerea în funcțiune a unei noi case și rezultatele comisiei de stat,
acord de investiții și acte care confirmă executarea acestuia.

Cum se depun documentele

Atât dezvoltatorul, cât și cumpărătorul însuși pot depune documente pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă. Nu este atât de greu să o faci singur. Puteți depune documente în mai multe moduri:

Aplicați personal la Rosreestr (trebuie să aveți pașaport);
prin poștă (sunt necesare certificarea semnăturii și o copie a tuturor paginilor pașaportului general al solicitantului),
în centre multifuncționale (este necesar pașaportul solicitantului),
De e-mail(semnătura digitală calificată a solicitantului trebuie să fie prezentă pe fiecare document).

După ce pachetul de documente este primit de către serviciu, solicitantul va primi o notificare și o chitanță corespunzătoare.

Obținerea unui certificat

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă în etapa finală implică obținerea certificatului corespunzător. Este emis ca urmare a unei proceduri de succes. La primire, trebuie să verificați cu atenție documentul pentru erori și greșeli de scriere. Numele de familie și inițialele proprietarului, precum și un inventar al imobilului necesită o atenție deosebită. Dacă sunt identificate neconcordanțe și erori, certificatul trebuie returnat serviciului de înregistrare de stat pentru modificări.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă (documente): ipotecă

Adesea, un apartament este achiziționat cu o ipotecă. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă folosind o ipotecă se efectuează conform schema standard. Pachetul de documente nu este diferit de cel cerut pentru înregistrarea regulată a drepturilor. Totuși, se ia în considerare și grevarea care se impune asupra proprietății imobiliare. Până la rambursarea integrală a ipotecii, proprietarul nu este proprietarul deplin al apartamentului. Tranzacțiile imobiliare sunt posibile numai după obținerea consimțământului de la banca care a emis fondurile împrumutului. Se aplică restricții la vânzarea locuințelor, precum și la închirierea acesteia.

Motivele refuzului

Destul de des, solicitanților li se refuză înregistrarea drepturilor de proprietate de către serviciul de înregistrare. Motivele pot include:

depunerea unui pachet incomplet de documente,
nereguli la înregistrare,
restricții legate de incapacitatea de a dispune de bunuri imobiliare,
falsificarea documentelor.

Dacă a fost luată o decizie de refuz, serviciul trimite o notificare solicitantului cât mai curând posibil. Pe termen scurt. Acest document trebuie să indice motivul refuzului. Dacă toate deficiențele identificate sunt eliminate, documentele pot fi retransmise. De asemenea, este posibilă înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-un imobil nou prin instanță atunci când solicitantul nu este de acord cu motivul refuzului.

Posibile dificultăți

Pentru a deveni proprietarul de drept al unui apartament într-o casă nouă, cumpărătorul trebuie să aștepte finalizarea procesului de construcție, precum și pregătirea tuturor documentelor pentru înregistrarea drepturilor de proprietate. Cu toate acestea, în practică, cumpărătorii conștiincioși se confruntă adesea cu situații în care dreptul de proprietate asupra unui imobil nu este oficializat de mult timp. Până la primirea certificatului, cumpărătorul nu poate dona, revinde apartamentul sau se poate înscrie în el. Înregistrarea rezolvă multe probleme legate de angajare, îngrijire medicală, înscrierea copiilor la școală, înregistrarea vehiculelor și contactarea diferitelor servicii municipale și guvernamentale. Locuințele neînregistrate nu pot fi folosite ca garanție pentru un împrumut.

O altă problemă serioasă asociată cu lipsa înregistrării este reducerea perioadei de proprietate asupra proprietății. Conform legislației fiscale ruse, atunci când vinde bunuri imobiliare, vânzătorul este scutit de plata impozitului pe venit dacă proprietatea este deținută mai mult de 3 ani. Această perioadă se calculează de la data primirii dreptului de proprietate.

De asemenea, pot exista costuri suplimentare asociate cu plata ipotecii. În mod obișnuit, organizațiile de credit cresc rata ipotecarului pentru locuințele în construcție cu 1-2% în comparație cu locuințele finite. Creșterea ratei va compensa băncile pentru riscurile asociate cu vânzarea de locuințe în construcție, dacă împrumutatul nu este în măsură să ramburseze datoria. De regulă, după finalizarea unei clădiri rezidențiale, băncile reduc rata ipotecară inițială. În acest fel, puteți reduce suma plății în exces. Până la înregistrarea titlului de proprietate asupra locuinței, proprietarul nu poate solicita beneficii pentru facturile de utilități.

Termenele limită

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă merită o atenție specială din partea autorităților de înregistrare. Timpul de procesare a cererii este de cel puțin 1 lună calendaristică. În acest timp, specialiștii de service verifică cu atenție toate paginile documentelor. Apartamentele dintr-o clădire nouă necesită, de asemenea, studiul documentelor referitoare la faptul construcției casei conform DDU și distribuția apartamentelor între potențialii proprietari. La sfârşitul acestei perioade se face o înscriere corespunzătoare în registrul de stat.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă este un proces destul de complex. Timpul de procesare a documentației poate depăși 1 lună. Motivul pentru aceasta poate fi diverse situații conflictuale dintre firma de construcții și cumpărătorii de bună credință. Se întâmplă adesea ca administrația locală și firma de construcții să întârzie în mod deliberat procesul de transferare a dreptului de proprietate asupra proprietății către cumpărător. În astfel de cazuri, cumpărătorul poate merge în instanță.

Sustragerea de la înregistrarea drepturilor

Tranzacțiile legate de diferite operațiuni imobiliare sunt supuse înscrierii obligatorii în registrul unificat de stat. Cu toate acestea, mulți dezvoltatori cred că acordul de cumpărare este, totuși, nu se grăbesc să întocmească certificatul corespunzător. Astfel de dezvoltatori, după ce primesc bani, evită să trimită o cerere la Rosreestr. Prin urmare, cumpărătorul nu are posibilitatea de a înregistra dreptul de proprietate asupra proprietății conform procedurii general acceptate. Dacă firma de construcții evită să depună o cerere la serviciul de înregistrare, proprietatea poate fi înregistrată în instanță.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă: acte în instanță

În cazul în care un cumpărător de bună-credință realizează că dezvoltatorul sau administrația locală nu își îndeplinește responsabilitățile sau o face în timp util, poate merge în instanță. Legea în acest caz este de partea cumpărătorului.

Este necesar să se prezinte pentru a începe înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă. Următoarele documente sunt solicitate de instanță:

un acord care confirmă faptul de a cumpăra un apartament într-o clădire în construcție,
certificat de acceptare sau comandă temporară,
chitanțe și cecuri care confirmă plata în baza contractului,
documente care confirmă utilizarea locuinței,
contract de împrumut, dacă proprietatea a fost achiziționată cu ipotecă,
o copie a pașaportului general al cumpărătorului.

Pe baza acestui pachet de documente, instanța recunoaște cumpărătorului drepturile de proprietate, indiferent de poziția dezvoltatorului în această chestiune. Declarații de revendicare poate fi atât colectiv, cât și individual.

Astfel, cel mai important punct la achiziționarea unui imobil este înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă. Documentele și termenele de examinare a cererii sunt stabilite de lege. În unele cazuri, procesul de înregistrare poate avea loc și în instanță.

Sursa imagine: www.pixabay.com

La cumpărarea unui apartament în faza de construcție, adică până la punerea în funcțiune a casei, o persoană dobândește dreptul doar de a o primi. Acest lucru este consacrat în acordul de participare la acțiuni, care în sine nu conferă drepturi de proprietate.

La fel ca un contract de cumpărare și vânzare, înregistrarea unui apartament ca proprietate privată în baza unui contract de participare la capitaluri proprii necesită înregistrarea de stat în conformitate cu legea.

Condiții de înregistrare a dreptului de proprietate asupra unui apartament conform DDU

Chiar dacă o persoană plătește costul locuinței, semnează un acord de participare și se mută în apartament, el nu va fi proprietarul deplin al acestuia.

Pentru a avea drepturi de proprietate privată, trebuie să parcurgeți procedura de înregistrare, descris în legile federale din 13 iulie 2015 nr. 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”, din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare... ”.

Dezvoltatorul care a finalizat construcția de locuințe și a pus-o în funcțiune trebuie să ajute la înregistrarea dreptului de proprietate. Cu mâna lui sunt necesari urmatorii pasi:

întocmirea unui protocol privind repartizarea spațiilor rezidențiale și comerciale;
înregistrarea unui pașaport tehnic pentru clădire în ITO;
semnarea documentului de transfer;
coordonarea cu autoritățile de punere în funcțiune;
înregistrarea casei cu înregistrare oficială în Rosreestr;
obtinerea unei adrese postale.

Atunci când acționarii care au dreptul de a primi spațiu de locuit preiau proprietatea, compania de construcții trebuie să simplifice în orice mod posibil această procedură pentru ei. Deși există și situații de obstacole în acest sens sau inacțiune, ceea ce complică sarcina de a obține locuințe în proprietate privată. Cu asistență, înregistrarea se efectuează în modul general prevăzut de lege.

Procedura pentru o astfel de intrare în proprietate este destul de simplă.. În primul rând, în prezența reprezentanților dezvoltatorului, cumpărătorii verifică proprietatea. Ei inspectează apartamentul, verifică comunicațiile, dacă nu sunt defecte, semnează certificatul de acceptare și predă cheile.

Atenţie! Până în 2013, acționarii trebuiau să-și înregistreze independent apartamentele în registrul cadastral. Din acel moment, procedurile de înregistrare a unei case și a sediului ei individual pentru înregistrarea cadastrală au fost combinate. Acţionarii nu mai trebuie să-şi facă griji pentru acest lucru.

Prin urmare, imediat dupa incheierea certificatului de transfer si acceptare locuinta va fi proprietatea actionarului. Dar de multe ori dezvoltatorul nu vrea să-și îndeplinească atribuțiile sau întocmește documente cadastrale pentru prea mult timp.

În acest caz, viitorii proprietari de apartamente ar trebui:

Comandați de la ITO un plan tehnic al incintei și zonei în care se află casa.
Întocmește documente și certificate care să ateste faptul deținerea spațiului de locuit și transferul acestuia către client.
Contactați Rosreestr pentru înregistrarea și furnizarea unui pașaport cadastral.

Documente necesare

Documentele pentru înregistrarea proprietății private trebuie pregătite în prealabil pentru a nu întârzia timpul de colectare a documentelor.

Lista documentelor pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament este următoarea::

pașaportul unui participant la construcția comună;
certificat de recepție, care dovedește satisfacția clientului față de rezultatul lucrării;
permisiunea de a pune în funcțiune o casă în care se află o cameră separată;
chitanta pentru plata taxei de stat.

Lista documentelor pentru Rosreestr necesare pentru înregistrarea drepturilor de proprietate poate fi extinsă. Asa de, pe lângă lucrările enumerate, pot solicita:

certificatul de naștere al copilului (dacă se stabilește cota acestuia);
contract de împrumut sau ipotecă asupra proprietății (luat de la bancă dacă achiziția a necesitat credit ipotecar);
împuternicire de reprezentare a intereselor acționarului (dacă procedura de înregistrare a drepturilor de proprietate este efectuată de un terț);
consimțământul soțului/soției de a încheia un contract de închiriere.

Procedura de înregistrare a drepturilor de proprietate

Pentru a deveni un proprietar cu drepturi depline, este important să știi cum să înregistrezi dreptul de proprietate asupra unei clădiri noi, achiziționat anterior sub DDU. Acest lucru se poate face prin intermediul dezvoltatorului sau independent. În primul caz, vor fi necesare costuri suplimentare, nu numai pentru serviciul de înregistrare, ci și pentru împuternicirea avocatului firmei de construcții.

Auto-înregistrarea, deși va necesita alocarea de timp și efort, va fi mai ieftină și poate fi chiar finalizată mai rapid. Puteți contacta Rosreestr sau MFC și nu numai viitorii proprietari ar trebui să fie prezenți, ci și reprezentanți ai dezvoltatorului.

Următorii pași sunt simpli:

Registratorul completează o cerere de înregistrare, introducând în document datele personale ale proprietarilor și caracteristicile locuinței și afișează o listă cu documentele depuse.
Toate aplicațiile trebuie să aibă semnăturile potențialilor proprietari. Vânzătorul imobilului, care este reprezentat de un avocat sau administrator, va fi, de asemenea, obligat să depună o cerere de transfer al locuinței. Este scris în Rosreestr sau MFC și atașat la restul lucrărilor.
Registratorul emite o chitanță de acceptare a pachetului de lucrări, indicând data de finalizare a procedurii.
La ora și data stabilite, solicitantul contactează agenția guvernamentală, unde primește un acord de participare la acțiuni și un act de acceptare și transfer de locuință cu ștampile de înregistrare.

Din acest moment, acționarul este adevăratul proprietar al imobilului. Are dreptul de a dispune de proprietatea sa după bunul plac, inclusiv vânzarea, schimbarea, lăsarea în moștenire, efectuarea reparațiilor și reamenajarea.

Termenele limită

Potrivit legii, înregistrarea drepturilor de proprietate efectuată în temeiul DDU trebuie finalizată cu cel mult șapte zile lucrătoare înainte. În această perioadă se efectuează următoarele proceduri:

evaluarea juridică a lucrărilor furnizate;
verificarea autenticității documentelor și a legalității tranzacției în sine;
identificarea circumstanțelor care nu vor permite înregistrarea drepturilor de proprietate;
introducerea informațiilor despre proprietar în registrul unificat de stat;
eliberarea documentelor finale cu mărci de înregistrare.

Atenţie! Aici puteți lua imediat un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, care va indica informații de bază despre locuință, precum și o listă a proprietarilor.

Perioada poate crește dacă verificarea este complicată de numărul de proprietari, prezența unei ipoteci sau a oricăror alți factori. Dezvoltatorul poate interfera cu obținerea drepturilor de proprietate, inclusiv:

fără a trimite reprezentantul dumneavoastră la procedura de depunere a documentelor privind înregistrarea de stat;
fără a închiria casa termenele limită;
emiterea de documente cu erori care le invalidează etc.

Dacă problema este nerespectarea termenului limită, actionarul are dreptul de a actiona in judecata societatea, cerand o penalizare in conformitate cu acordul. Toate celelalte probleme care împiedică înregistrarea locuințelor sunt soluționate și prin intermediul instanțelor de judecată.

Dezvoltatorului i se poate cere să asiste la obținerea drepturilor de proprietate și să emită documentele corecte. Este despre despre o încălcare a drepturilor unui client care se confruntă cu neîndeplinirea unui contract oficial, astfel încât instanța îi ia de obicei partea.

Datoria de stat

Pentru a înregistra integral dreptul de proprietate asupra unui apartament achiziționat în baza DDU, trebuie să plătiți și o taxă de stat. Acesta este transferat înainte de a contacta autoritatea, iar chitanța de plată este atașată la documentele rămase.

Atenţie! Plata se poate face după depunerea documentelor doar dacă acestea sunt trimise electronic. Dar pentru a începe procesarea cererii, banii trebuie să fie transferați și să fie furnizată confirmarea.

Valoarea taxei de stat este stabilită în conformitate cu articolul 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse.. Conform normelor, înregistrarea drepturilor de proprietate în cadrul DDU va costa 2.000 de ruble, care sunt plătite o singură dată. Taxa poate fi împărțită între doi proprietari (sau mai mulți dintre ei), dar dimensiunea acesteia rămâne neschimbată.

Concluzie

Atunci când achiziționează un apartament în baza DDU, o persoană primește dreptul de a cere o locuință în viitor. Poți deveni proprietar deplin numai după punerea în funcțiune a casei și înregistrarea drepturilor la Rosreestr.

Acest lucru va necesita asistența dezvoltatorului. Dacă interferează cu exercitarea drepturilor legale, puteți apela la instanță, care va lua o decizie în favoarea cumpărătorului și va obliga vânzătorul să îndeplinească termenii contractului.

Buna ziua. Fie în baza unui contract de participare la capitaluri proprii, a unui contract de cesiune de drepturi sau în baza unui acord de acumulare de acțiuni (participare/intrare într-o cooperativă de locuințe), proprietatea asupra unui apartament se înregistrează în același mod. Prin urmare, instrucțiunile mele sunt potrivite în majoritatea cazurilor.

Potrivit art. 219 din Codul civil al Federației Ruse, numai după înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament poate fi considerat proprietarul său deplin. În caz contrar, mulți oameni cred că pentru aceasta este suficient să cumpărați pur și simplu un apartament de la dezvoltator și să aveți cheile.

Etapa nr. 1 - Verificați cu dezvoltatorul dacă este posibilă înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului

Dacă dezvoltatorul a anunțat că apartamentul poate fi înregistrat ca proprietate, accesați. De obicei, dezvoltatorul anunță despre acest lucru prin telefon, SMS sau pe site-ul sau forumul său.

Puteți înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament numai dacă:

Dezvoltatorul a obținut permisiunea de la administrația raională pentru a pune casa în funcțiune.
Administrația raională a înregistrat casa cu înregistrare cadastrală în Rosreestr.
Dezvoltatorul a întocmit un protocol de distribuire a imobilelor rezidențiale și comerciale.
Dezvoltatorul a emis un pașaport tehnic pentru întreaga casă la BTI (Biroul de Inventar Tehnic).
Administrația raională a atribuit casei o adresă poștală.
Dezvoltatorul a încheiat un act de cesiune la Organizația de Stat de Arhitectură și Construcții.

Este important să înregistrați dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă cât mai curând posibil. Prezența cheilor emise nu constituie dovada proprietății. Singura confirmare a dreptului de proprietate este înregistrarea în Rosreestr.

Astăzi, înregistrarea cadastrală și înregistrarea proprietății sunt combinate în Registrul unificat de stat al bunurilor imobiliare. Toate informațiile din cadastru și registru de drepturi sunt introduse în acesta.

În plus, un certificat de proprietate nu mai este furnizat. În schimb, puteți primi un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Acesta confirmă că sunteți proprietarul oficial al proprietății. Și pe copia proprietarului este aplicată o marcă care indică înregistrarea proprietății.

Puteți depune documente la orice agenție guvernamentală Rosreestr sau MFC. Puteți alege adresa locației care vă este cea mai convenabilă.

Baza normativă

Înregistrarea drepturilor de proprietate este reglementată de Codul civil al Federației Ruse și Legea federală a Federației Ruse nr. 218 din 13 iulie 2015 „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”. În ciuda datei adoptării, legea a intrat în vigoare abia în 2018.

Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se menține în Registrul Unificat. Acum poate fi contestat doar în instanță. Noua lege a introdus modificări la înregistrarea proprietății în procedura de înregistrare deja existentă. O inovație este capacitatea de a depune o cerere de înregistrare prin orice sucursală a Rosreestr. Pentru a face acest lucru, nu trebuie să contactați departamentul raional de la locația apartamentului.

Condiții de înregistrare

Un apartament poate fi înregistrat dacă sunt îndeplinite o serie de condiții. Pentru a face acest lucru, dezvoltatorul efectuează următoarele acțiuni:

Întocmește un protocol de repartizare a spațiilor rezidențiale și comerciale.
Primește un pașaport tehnic.
Semnează un act de transfer cu proprietarii.
Efectuează înregistrarea cadastrală a întregii case.
Trimite documente pentru atribuirea unei adrese poștale.

Înainte de a înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă, trebuie să vă asigurați că aveți un pachet suficient de documente. Le puteți obține de la un specialist al companiei de construcții.

Documente necesare

Întreaga procedură este împărțită în două etape principale - înregistrare pregătitoare și înregistrare directă la autoritatea de înregistrare.

Mai întâi trebuie să colectați documente, inclusiv următoarele:

Act de transfer. Pentru a-l obține, trebuie să trimiteți o aplicație dezvoltatorului. Odata cu el vi se vor da si cheile apartamentului.
Permisiune de la autoritățile tutelare. Se acordă dacă unul dintre proprietari este minor.
Pașaport cadastral cu plan apartament.
Acord de împrumut. Se acordă în cazul unei ipoteci. Dacă dintr-un motiv oarecare nu aveți un acord, contactați sucursala băncii dumneavoastră.
Acord pentru achiziționarea unui apartament cu dezvoltatorul, inclusiv acorduri suplimentare.
Pașapoartele tuturor deținătorilor adulți. Certificate de naștere pentru copii sub 14 ani. Pașapoartele sunt oferite copiilor cu vârsta peste 14 ani. În plus, sunt furnizate copii ale tuturor paginilor.
Pașaportul unui împuternicit și împuternicirea dacă nu puteți depune documentele în persoană.

Ar trebui să colectați cel mai complet pachet de documente în avans, astfel încât înregistrarea să nu fie suspendată în viitor. După ce documentele au fost colectate, trebuie să contactați autoritatea de înregistrare. Puteți depune o cerere personal la MFC sau Rosreestr.

Un reprezentant al dezvoltatorului este implicat în procesul de înregistrare. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați dezvoltatorul și să conveniți asupra unei date pentru depunerea documentelor.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă necesită respectarea unei anumite secvențe de acțiuni. În primul rând, se completează o cerere a formularului stabilit. Conține informații despre obiectul înregistrat și datele pașaportului. Cererea va indica întreaga listă a documentelor furnizate. Apoi trebuie să verificați dacă informațiile sunt completate corect și să semnați.

În timpul procesului de înregistrare se achită taxa de stat, iar la pachetul de documente se atașează o copie a chitanței. Fără aceasta, documentele nu vor fi luate în considerare. Puteti achita chitanta la orice sucursala bancara. Taxa de stat poate fi plătită și la terminalul situat în Rosreestr sau MFC.

Specialistul va verifica documentele depuse și proprietarii pentru prezența acestora. Acesta va verifica împuternicirea reprezentantului dezvoltatorului. După aceasta, veți primi o chitanță care indică documentele depuse și data la care au fost primite. Vă puteți ridica documentele și un extras din Registrul Unificat de Stat în perioada specificată. Trebuie să ai la tine chitanță și pașaport.

Perioada de înscriere și cost

În conformitate cu legislația în vigoare, perioada de înregistrare se socotește din momentul depunerii cererii și pachetului de documente. Conform Partei 1. Art. 16 Legea federală nr. 218 din 13 iulie 2015, înregistrarea proprietății se efectuează în termen de 12 zile lucrătoare. Totul depinde de specificul tranzacției și de circumstanțele specifice. Dacă depuneți documente prin serviciile guvernamentale sau MFC, perioada poate crește cu câteva zile. La depunerea documentelor direct la autoritatea de înregistrare, perioada de înregistrare va fi minimă.

Costul taxei de stat este de 2000 de ruble. Mai mult, suma nu depinde de numărul de proprietari.

Nuanțe

Când solicitați documente de la o firmă de construcții, acordați atenție stării acestora. Al lor aspect trebuie să îndeplinească cerințele stabilite. Potrivit art. 18 Lege federala Nr. 122 Rosreestr nu poate accepta spre examinare documente cu corecții, ștanțe sau ștergere. Acest lucru poate fi interpretat greșit. În plus, este imposibil să se determine exact cine a modificat documentul.

În cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile și refuză să elibereze documentele solicitate, va trebui să se adreseze instanței de judecată. Și cu o hotărâre judecătorească puteți solicita înregistrarea proprietății. În caz contrar, procesul de înregistrare a imobilelor într-o clădire nouă nu este diferit.

În cazul în care apartamentul a fost achiziționat cu împrumuturi bancare, vor fi necesare documente suplimentare. Pentru o ipotecă, un contract de împrumut este depus suplimentar la Rosreestr. În acest caz, imobilul devine garanție băncii până când fondurile împrumutate pentru achiziționarea acestuia sunt returnate integral. Apartamentul devine colateral.

Documentele sunt întocmite în mod general. Singura excepție este grevarea. Este impus de autoritatea de înregistrare. Odată ce împrumutul este rambursat, acesta poate fi retras. Până în acest moment, proprietarul va trebui să obțină permisiunea băncii pentru a efectua orice acțiuni și tranzacții.

Proprietarul va trebui să obțină permisiunea băncii nu numai pentru a vinde apartamentul, ci și în cazul închirierii acestuia pentru închiriere pe termen lung.

Caracteristicile înregistrării în cadrul unui acord de participare la capitaluri proprii

După finalizarea lucrărilor de construcție, dezvoltatorul oferă celor care au cumpărat apartamente în timpul procesului de construcție posibilitatea de a înregistra dreptul de proprietate. Pentru a face acest lucru, se parcurg următorii pași:

se intocmeste un protocol de repartizare a apartamentelor si spatiului comercial;
se eliberează un pașaport tehnic;
semnează actul de transfer;
casa este inregistrata la Rosreestr;
se atribuie adresa casei.

Când acţionarii intră în drepturi, există două scenarii posibile pentru desfăşurarea evenimentelor. În primul caz, dezvoltatorul ajută la colectare Documente necesareși înregistrați dreptul. În al doilea caz, societatea poate împiedica înregistrarea. Dacă în primul caz procedura nu este diferită de cea standard, în al doilea caz va trebui să vă adresați instanței districtuale cu o cerere de creanță.

Imediat ce casa este data in functiune, firma de constructii ceda apartamentele cumparatorilor. Procesul presupune inspectarea apartamentului, verificarea comunicatiilor si intocmirea unui act de transfer. Dacă există deficiențe, se întocmește un proces-verbal și se stabilește un termen de eliminare. Dacă totul este în regulă, proprietarilor li se furnizează cheile.

Din ianuarie 2013, dezvoltatorul este obligat să înregistreze întreaga casă cu toate spațiile, inclusiv spațiile de locuit, în registrul cadastral. Din acest motiv, acționarii nu trebuie să solicite separat un pașaport cadastral. Dacă dezvoltatorul întârzie procesul de obținere a pașaportului cadastral, proprietarul va trebui mai întâi să comande un plan tehnic al spațiilor de locuit de la ITO. Abia după aceasta puteți contacta Rosreestr pentru a pregăti documente și a obține un pașaport cadastral.

În conformitate cu paragraful 11 al art. 48 Legea federală nr. 218 din 13 iulie 2015, pentru înregistrarea proprietății conform DDU, sunt necesare următoarele:

pașapoartele cetățenilor care au participat la construcția comună;
acord de participare la capital;
act de cesiune spatiu de locuit;
permisiunea de punere în funcțiune a casei;
primirea plății taxei de stat;
certificate de naștere pentru proprietarii minori;
un contract de comodat in cazul obtinerii unui credit ipotecar pentru achizitionarea unui apartament.

În cazul în care contractul este încheiat de un singur soț, este necesar acordul scris de la al doilea. Trebuie să fie certificat de un notar.

Procesul de înregistrare în sine nu este diferit de procedura obișnuită. Dar, în acest caz, nu este necesară înregistrarea personală. Uneori înregistrarea este efectuată de companiile de dezvoltare.

Astfel, înregistrarea drepturilor asupra unui apartament într-o clădire nouă depinde de mulți factori. Pentru a face acest lucru, trebuie să colectați documente și să le trimiteți pentru înregistrare la Rosreestr. După aceasta, veți deveni un proprietar cu drepturi depline al spațiilor rezidențiale.