Kúpa bývania v novostavbe má množstvo výhod. Človek dostane nikdy nepredaný byt, v ktorom predtým nikto nebýval, dalo by sa povedať, prázdnu stránku. U nový byt neexistuje žiadna história vlastníkov, a teda ani dokumentačná história, čo vylučuje možnosť súdnych sporov s predchádzajúcimi vlastníkmi. Skúsení a osvedčení developeri stavajú silné domy s výhodnými dispozičnými riešeniami a upravenými plochami. Navyše takéto bývanie môže stáť menej ako byty na sekundárnom trhu, ak si ho kúpite ešte počas výstavby.
To sa ale týka len niektorých viacposchodových budov, ktoré sa v krajine stavajú. Na ruskom trhu existuje veľa malých a veľkých spoločností, ktoré stavajú domy s porušením a nemyslia na prítomnosť priľahlého územia, aj keď je to stanovené zákonom. Existuje napríklad táto možnosť: človek si kúpi dom a potom zistí, že dom má problémy s prepojením komunikácie. Alebo má dom vybudované také tenké priečky medzi bytmi, že je počuť aj ten najmenší hluk od susedov.
To všetko sa samozrejme dá predvídať a vieme nájsť presne také bývanie, ktoré bude majiteľom stopercentne vyhovovať. Ďalej dáme pokyny krok za krokom kúpa bytu v novostavbe, ktorej dodržiavanie vám umožní vyhnúť sa mnohým zbytočným chybám v tomto procese.
Pokyny krok za krokom
V predbežnej fáze musíte začať hľadať požadovanú oblasť, rozhodnúť sa o parametroch budúceho bývania - zábery, počet izieb, prítomnosť balkóna alebo lodžie, veľkosť kuchyne. Dôležité je premyslieť si, na ktorom poschodí chcete byt kúpiť.
Vo väčšine prípadov sa kúpa bývania v novostavbe realizuje ešte pred uvedením domu do prevádzky, v štádiu výstavby. Pri takomto nákupe musí človek pochopiť, že skutočné načasovanie možnej obsadenosti je veľmi vágne. Po prvé, developer nemusí mať čas dodať dom v dohodnutom termíne a po druhé, bude musieť venovať viac času opravám, pretože byty sa najčastejšie predávajú bez dekorácie interiéru.
Aby ste neurobili chybu s výberom a vyhli sa možné problémy s vývojárom, Najlepšie je konať týmto spôsobom:
- dôkladne preštudovať objekt;
- uzavrieť dohodu s developerom;
- dostať kľúče a byt podľa akceptačného listu;
- zaregistrovať vlastníctvo bytu a zaregistrovať sa.
Študujeme dom, kontrolujeme dokumenty
Najlacnejšou, no zároveň aj najrizikovejšou možnosťou je kúpa bytu v štádiu základovej jamy. Môžete si kúpiť bývanie v dome, ktorý sa ešte ani nezačal stavať, v priemere o 30-35 percent lacnejšie ako po výstavbe. V rovnakej fáze môžete s developerom prediskutovať dispozíciu bytu a rozlohu námestia.
Nikto však nemôže zaručiť, že dom bude dodaný: developer jednoducho nemusí mať finančné prostriedky, alebo nemôže získať stavebné povolenie (to sa môže stať po výstavbe jedného, druhého alebo ďalších podlaží), v dôsledku čoho proces zamrzne . Možno na chvíľu, možno navždy.
Práce na dome, ktorý je v štádiu dokončenia, môžu byť v zásade tiež zmrazené z rôznych dôvodov. Prvá vec, ktorú by mal človek, ktorý sa rozhodne pre kúpu bytu v novostavbe, preto urobiť je zoznámiť sa s projektom a overiť si reputáciu developera. Aj keď to nevylučuje možné problémy.
Najprv to skontrolujeme na internete. Hľadáme informácie a články, ktoré spomínajú vývojára. Možno sú tam nejaké informácie v sociálnych sieťach, fóra, skupiny ľudí, ktorí trpeli konaním nešťastných alebo nepoctivých stavbárov.
Existuje ďalší zaujímavý spôsob kontroly - obráťte sa na banku so žiadosťou o poskytnutie úveru na kúpu bytu vo výstavbe. Úverové inštitúcie si vždy dôkladne preštudujú stav developera a súhlasia s poskytnutím úveru iba vtedy, ak je dom registrovaný a dokumenty k nemu sú v poriadku.
Môžete tiež kontaktovať právnika, aby skontroloval všetky dokumenty developera: informácie o objekte, vyhlásenie o projekte, finančná a iná dokumentácia, stavebné povolenie, vlastníctvo pozemku. Overiť si toto všetko na vlastnej koži bez právnického vzdelania je dosť ťažké.
Vypracúvame dohodu
Ak sú dokumenty v poriadku a povesť developera je nepoškvrnená a osoba je spokojná s umiestnením domu, cenou, dispozíciou, potom je možné uzavrieť zmluvu. Je však vhodné uzavrieť dohodu so zapojením nezávislého právnika.
Existujú tri možnosti, ako kúpiť byt v novostavbe:
- Na základe zmluvy o postúpení práv. Takáto dohoda je uzavretá, ak sa byt kupuje od spoluinvestora alebo predchádzajúceho vlastníka, ktorý nehnuteľnosť ďalej predáva. Tento postup upravujú viaceré právne úkony, a preto môže viesť k sporom. V tomto prípade môžu zmluvné strany uzavrieť dohodu o možnosti kúpy dokončeného bývania v budúcnosti alebo účasti na stavebnom procese. Posledná možnosť podlieha povinnej štátnej registrácii. Kupujúci musí mať v rukách zmluvu o postúpení, potvrdenie o vysporiadaní, súhlas developera a potvrdenie o prevode dokumentu.
- Na základe zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe, ktorá sa uzatvára priamo s developerom. V žiadnom prípade by ste nemali súhlasiť s uzavretím takzvanej predbežnej dohody. majetková účasť, čo je v rozpore s federálnym zákonom. Už samotný návrh na uzavretie takejto zmluvy by mal u kupujúceho vyvolať pochybnosti, pretože to s najväčšou pravdepodobnosťou naznačuje, že spoločnosť nie je schopná uzavrieť zmluvu zo zákona, má problémy s povoľovacou dokumentáciou a nie je pripravená prevziať záväzky. Aj keď developeri sľubujú aj výrazné zľavy, nedá sa s tým súhlasiť: jedinou prijateľnou možnosťou zostáva plnohodnotná dohoda o účasti na zdieľanej výstavbe.
- Na základe dohody s bytovým stavebným družstvom (HBC). Takéto družstvo vzniká na základe dohody budúcich vlastníkov bytov. Kúpa bytu sa vykonáva zaplatením podielu, tento postup nepodlieha registrácii, a preto sa považuje za dosť riskantný, hoci legálny.
Platba sa uskutoční až po uzavretí zmluvy a jej štátnej registrácii (v prvých dvoch prípadoch). Opäť je vhodné, aby transakciu sprevádzal profesionálny právnik. Spočiatku je možné vydať len časť sumy a zvyšok je možné uhradiť postupne.
Na vyplnenie zmluvy budete potrebovať nasledujúci balík dokumentov:
- dohoda o účasti na spoločnej výstavbe;
- vyhlásenie o projekte;
- osvedčenie o vlastníctve pripravovaného pozemku;
- občianske pasy zmluvných strán;
- vyhlásenia strán dohody;
- pôvodný katastrálny plán;
- plán lokality s uvedením adresy, počtu poschodí, počtu priestorov;
- stavebné povolenie vydané štátnymi orgánmi;
V niektorých prípadoch môžu byť potrebné ďalšie dokumenty. V každom prípade, pri podpise zmluvy bude potrebné najskôr dbať na predpísané termíny dokončenia stavby a prevodu bytu a dokumentácie na zápis, podmienky ukončenia zmluvy a povinnosti zmluvných strán (čo im hrozí porušenie). Povinná klauzula v zmluve musí obsahovať ustanovenia o fixných nákladoch na meter štvorcový bývania.
Dostávame kľúče a byt
Od uvedenia domu do prevádzky až po podpísanie kolaudačného rozhodnutia môže uplynúť až tri mesiace. Developer ešte potrebuje získať technický pas a skoordinovať rozloženie so ZINZ. Pred podpisom zmluvy je potrebné priestory dôkladne prehliadnuť, ak narazíte na nedostatky alebo odchýlky od dispozičného riešenia, budete musieť od developera požadovať odstránenie nedostatkov, prípadne náhradu. To isté platí pre inžinierske siete: ak nie sú pripojené alebo nefungujú, je lepšie nepodpisovať akceptačný certifikát, kým sa problémy nevyriešia. Tu môžu nastať ťažkosti. Vývojári nie vždy súhlasia s argumentmi kupujúcich, vyžadujú podpísanie dokumentu a ústne sľúbia, že všetko opravia. V tomto prípade musíte konať podľa vlastného uváženia, ale je lepšie získať od vývojára písomný súhlas na vykonanie opráv. Ak je to možné, radšej nič nepodpisujte, kým sa problém nevylúči.
Po podpísaní akceptačného certifikátu a prijatí kľúčov sa majiteľovi začnú účtovať účty za energie. Podľa zákona zaplať verejné služby je to potrebné až po vytvorení HOA alebo podpísaní dohody s prevádzkujúcou spoločnosťou, no väčšinou sa tak nestane hneď po nasťahovaní, ale až po určitom čase. Predtým budú náklady padať na plecia developera, takže obyvatelia sú zvyčajne povinní platiť za bývanie a komunálne služby na niekoľko, nie viac ako štyri mesiace vopred.
Odporúča sa presťahovať sa do nového domova a ešte viac vykonávať opravy až po obdržaní osvedčenia o vlastníctve. Predtým môžu priestory skontrolovať špecialisti ZINZ, ak zistia nezrovnalosti so stavom, v akom sa priestory nachádzali po uvedení do prevádzky, môžu žiadať, aby miestnostiam vrátili pôvodný vzhľad.
Evidujeme ako majetok a registrujeme
Vlastníctvo bytu si môžete zaregistrovať sami na Registračnej komore, je to oveľa lacnejšie, ale vyžaduje to veľa času a úsilia, alebo prostredníctvom právnika. Na registráciu budete potrebovať potvrdenie o odovzdaní a prevzatí a rozhodnutie o uvedení do prevádzky. Po obdržaní certifikátu sa môžete okamžite zaregistrovať v byte kontaktovaním Federálnej migračnej služby. Musíte mať so sebou cestovný pas, list vlastníctva bývania, žiadosť o registráciu a výpis z predchádzajúceho bydliska vyhotovený podľa vzoru.
Podvodné skaly
Pri kúpe bytu v novostavbe sa každý môže stretnúť s určitými problémami. Mnohé z nich vznikajú v dôsledku nedbanlivosti alebo v dôsledku právnej negramotnosti osoby, existujú však problémy inej povahy, ktoré nedokáže predvídať ani profesionálny právnik.
Hlavné riziká:
- vypracovanie dohody, ktorá nešpecifikuje povinnosti developera;
- vypracovanie zmluvy na byt, ktorý už bol predaný iným osobám;
- stavba mraziaceho domu;
- dlhá, zdĺhavá stavba domu;
- nízka kvalita bývania;
- nesúlad medzi usporiadaním a zábermi bytu;
- nedostatok upraveného územia.
Aby sa takéto javy vylúčili, právnici odporúčajú uzatvárať všetky transakcie iba s pomocou notára. Áno, ide o určité plytvanie, no umožňuje vám vyhnúť sa výraznejším problémom.
Všeobecné tipy:
- S výberom developera a kúpou bytu sa netreba ponáhľať. Dnes je trh s nehnuteľnosťami, aj keď nie je stabilný, nie je chaotický. Ľudia sa často obávajú, že ceny čoskoro výrazne vzrastú, ale spravidla sa proces rastu len zriedka vyskytuje vo veľkých skokoch a po raste často nasledujú obdobia poklesu cien. Najlepšie je starostlivo posúdiť svoje silné stránky a schopnosti, vybrať oblasť, rozhodnúť sa pre vývojára a starostlivo skontrolovať spoľahlivosť.
- Kontrola vývojára nie je záležitosťou jedného dňa. Neprítomnosť negatívnych informácií na internete neznamená, že povesť vývojára by mala byť dôveryhodná. Možno je to mladá alebo fiktívna spoločnosť, ktorá nebude spĺňať všetky zákonné požiadavky. Aj keď sú dokumenty spoločnosti v poriadku, existujú nepriame dôkazy o jej spoľahlivosti, Spoločnosť by mala byť odmietnutá, ak ponúkne uzavretie predbežnej zmluvy o majetkovej účasti, to znamená, že porušuje federálny zákon.
- Neprestavujte priestory pred prijatím listu vlastníctva, aby ste ich neskôr neopravili podľa požiadaviek ZINZ. Mimochodom, merania priestorov špecialistami ZINZ môžu viesť ku konfliktom s developerom. Povedzme, že osoba zaplatila za byt s rozlohou 70 metrov štvorcových. A odborníci narátajú ďalších päť metrov. V takom prípade budete musieť vývojárovi priplatiť. Je dosť možné, že ľudia nebudú môcť zaplatiť hneď, keďže s týmito nákladmi nepočítali a niektorí sa môžu odvolávať aj na to, že sa nedohodli na metroch „navyše“. To všetko samozrejme povedie k súdnemu sporu s developerom.
Byt v novostavbe si môžete kúpiť na hypotéku. Ak to chcete urobiť, mali by ste kontaktovať banku, kde pre klienta vyberú vhodnú možnosť. Takýto nákup si tiež vyžaduje opatrnosť a riadi sa špeciálnym vzorom.
Transakcie pri kúpe nehnuteľností v novostavbách sú zatiaľ najbezpečnejšie. Po uzavretí zmluvy a zaplatení poplatku sa však kupujúci ešte nepovažuje za úplného vlastníka. prečo? Ukazuje sa, že v novej budove je potrebná registrácia. Aké jemnosti je dôležité poznať? Prečítajte si o tom viac.
kde začať?
S bytom v novostavbe môže kupujúci plnohodnotne disponovať len v prípade, že je vydaný list vlastníctva. Pred dokončením tohto dokumentu však musí stavebná firma vykonať množstvo činností.
Pred odovzdaním novostavby do prevádzky treba spísať protokol o rozdelení bytových a nebytových (komerčných) nehnuteľností. Je tiež potrebné vypracovať technické pasy pre všetky priestory. Ak hovoríme o transakciách na sekundárnom trhu, za vypracovanie dokumentácie je zodpovedný predajca bytu. Pri novom bývaní je zodpovednosť plne na developerovi.
Po prijatí predloží stavebná firma dokumenty miestnemu architektonickému a stavebnému oddeleniu, kde jej vystaví listiny o prevode. Povolenie je možné získať iba od miestnej správy. Poslednou fázou je registrácia domov v štátnom registri a pridelenie adresy.
Postup
Zápis vlastníctva bytu v novej budove možno rozdeliť do 7 etáp:
- Kupujúci špecifikuje, na ktorú pobočku registračnej komory sa má obrátiť.
- Príprava a preberanie listín (ohľadne zoznamu písomností a termínov ich odovzdania si môžete nechať poradiť aj u pracovníčky matriky).
- Platenie štátnej povinnosti.
- Zaradenie registračného orgánu na predloženie dokumentov.
- Odovzdanie dokumentov registračnej službe v určený deň.
- Ak dostanete poštou oznámenie o zastavení registrácie práva, musíte si ho dôkladne preštudovať a potom pripraviť a priniesť ďalšie dokumenty do pobočky služby.
- Poslednou fázou je získanie certifikátu.
Požadované dokumenty
Na registráciu vlastníctva bytu v novej budove musíte poskytnúť dokumenty štátnej registračnej službe. Budú sa vyžadovať tieto dokumenty:
- zmluva o kúpe bytu,
- všeobecný pas a jeho notársky overená kópia,
- žiadosť na predpísanom tlačive,
- prevodná zmluva na bývanie,
- plán bytu,
- vysvetlenie,
- potvrdenie za ,
- povolenie opatrovníckych orgánov, ak sú spoluvlastníci maloletí,
- notársky overené splnomocnenie (ak je do transakcie zapojený zástupca kupujúceho).
Všetka dokumentácia je poskytovaná servisu v dvoch kópiách. Rukopis musí byť jasný a čitateľný. Skratky, výmazy, opravy a výmazy nie sú povolené. Zápisy je potrebné vykonať v pere.
Balík dokumentov musí byť zviazaný, každá strana musí obsahovať svoje číslo a pečiatku organizácie.
Čo sa vyžaduje od vývojára
Nehnuteľnosti v novostavbách sú pre Rusov považované za dostupnejšie ako sekundárne bývanie. Preto je zápis vlastníctva bytu v novostavbe jedným z aktuálne problémy. Právna čistota a rýchlosť tohto procesu závisí od kvality prípravy dokumentácie potrebnej na registráciu práv.
Companies House požaduje nasledujúce dokumenty:
- kolaudačný list na byt,
- kópie dokladov o uvedení nového domu do prevádzky a výsledky štátnej komisie,
- investičná zmluva a úkony potvrdzujúce jej vykonanie.
Ako predložiť dokumenty
Doklady na zápis vlastníctva bytu v novostavbe môže predložiť developer aj samotný kupujúci. Nie je to také ťažké urobiť sami. Dokumenty môžete odoslať niekoľkými spôsobmi:
- Požiadajte Rosreestr osobne (musíte mať pas);
- poštou (vyžaduje sa potvrdenie podpisu a kópia všetkých strán všeobecného pasu žiadateľa),
- v multifunkčných centrách (vyžaduje sa pas žiadateľa),
- Autor: e-mail(na každom dokumente musí byť prítomný kvalifikovaný digitálny podpis žiadateľa).
Po prijatí balíka dokumentov službou dostane žiadateľ príslušné oznámenie a potvrdenie.
Získanie certifikátu
Registrácia vlastníctva bytu v novej budove v záverečnej fáze zahŕňa získanie príslušného certifikátu. Vydáva sa ako výsledok úspešného postupu. Po prijatí musíte dokument dôkladne skontrolovať, či neobsahuje chyby a preklepy. Osobitnú pozornosť si vyžadujú priezvisko a iniciály vlastníka, ako aj súpis nehnuteľnosti. Ak sa zistia nezrovnalosti a chyby, osvedčenie sa musí vrátiť štátnej registračnej službe na zmeny.
Zápis vlastníctva bytu v novostavbe (doklady): hypotéka
Byt sa často kupuje na hypotéku. Zápis vlastníctva bytu v novostavbe pomocou hypotéky sa vykonáva podľa štandardná schéma. Balík dokumentov sa nelíši od balíka, ktorý je potrebný na pravidelnú registráciu práv. Prihliada sa však aj na vecné bremeno, ktoré je na nehnuteľnosti uložené. Až do úplného splatenia hypotéky vlastník nie je úplným vlastníkom bytu. Obchody s nehnuteľnosťami sú možné len po získaní súhlasu banky, ktorá poskytla úverové prostriedky. Obmedzenia sa týkajú predaja bývania, ako aj jeho prenájmu.
Dôvody odmietnutia
Registračná služba žiadateľom pomerne často odmietne registráciu vlastníckych práv. Dôvody môžu zahŕňať:
- predloženie neúplného balíka dokumentov,
- nezrovnalosti v registrácii,
- obmedzenia súvisiace s nemožnosťou nakladať s nehnuteľnosťou,
- falšovanie papierov.
Ak bolo prijaté rozhodnutie o odmietnutí, služba zašle žiadateľovi oznámenie čo najskôr. krátkodobý. V tomto dokumente musí byť uvedený dôvod odmietnutia. V prípade odstránenia všetkých zistených nedostatkov je možné dokumenty opätovne predložiť. Vlastníctvo bytu v novostavbe je možné zapísať aj súdnou cestou, ak žiadateľ nesúhlasí s dôvodom odmietnutia.
Možné ťažkosti
Aby sa kupujúci stal právoplatným vlastníkom bytu v novom dome, musí počkať na ukončenie stavebného konania, ako aj na prípravu všetkých dokumentov na zápis vlastníckych práv. V praxi sa však svedomití kupujúci často stretávajú so situáciami, kedy vlastníctvo nehnuteľnosti nie je dlhodobo formalizované. Do doručenia certifikátu nemôže kupujúci byt darovať, ďalej predať ani sa v ňom registrovať. Registrácia rieši mnohé problémy súvisiace so zamestnaním, lekárskou starostlivosťou, prihlasovaním detí do školy, prihlasovaním vozidiel a kontaktovaním rôznych obecných a vládnych služieb. Neregistrované bývanie nie je možné použiť ako zabezpečenie úveru.
Ďalším vážnym problémom spojeným s chýbajúcou evidenciou je skrátenie doby vlastníctva nehnuteľnosti. Podľa ruskej daňovej legislatívy je predávajúci pri predaji nehnuteľnosti oslobodený od platenia dane z príjmu, ak nehnuteľnosť vlastní viac ako 3 roky. Toto obdobie sa počíta odo dňa nadobudnutia vlastníctva.
So splácaním hypotéky môžu byť spojené aj ďalšie náklady. Úverové organizácie zvyčajne zvyšujú sadzbu hypotéky na bývanie vo výstavbe o 1-2% v porovnaní s dokončeným bývaním. Zvýšenie sadzieb bude kompenzovať bankám riziká spojené s predajom bytov vo výstavbe, ak dlžník nebude schopný splácať dlh. Banky spravidla po dokončení bytového domu znižujú počiatočnú sadzbu hypotéky. Týmto spôsobom môžete znížiť výšku preplatku. Kým nie je zapísané vlastnícke právo k domu, vlastník nemôže žiadať o dávky za účty za energie.
Termíny
Zápis vlastníctva bytu v novostavbe si zaslúži osobitnú pozornosť zo strany registračných orgánov. Doba vybavenia žiadosti je minimálne 1 kalendárny mesiac. Počas tejto doby servisní špecialisti dôkladne skontrolujú všetky strany dokumentov. Byty v novostavbe si vyžadujú aj preštudovanie prác týkajúcich sa faktu výstavby domu podľa DDU a rozdelenia bytov medzi potenciálnych vlastníkov. Na konci tohto obdobia sa vykoná zodpovedajúci zápis do štátneho registra.
Registrácia vlastníctva bytu v novostavbe je pomerne zložitý proces. Doba spracovania dokumentácie môže presiahnuť 1 mesiac. Dôvodom môžu byť rôzne konfliktné situácie medzi stavebnou firmou a bona fide kupujúcimi. Často sa stáva, že miestna samospráva a stavebná spoločnosť zámerne zdržujú proces prevodu právneho vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho. V takýchto prípadoch sa kupujúci môže obrátiť na súd.
Obchádzanie registrácie práv
Transakcie súvisiace s rôznymi operáciami s nehnuteľnosťami podliehajú povinnému zápisu do jednotného štátneho registra. Napriek tomu sa mnohí vývojári domnievajú, že kúpna zmluva je, ale s vypracovaním príslušného certifikátu sa neponáhľajú. Takíto vývojári sa po prijatí peňazí vyhýbajú odoslaniu žiadosti spoločnosti Rosreestr. Kupujúci teda nemá možnosť zapísať vlastníctvo k nehnuteľnosti podľa všeobecne uznávaného postupu. Ak sa stavebná firma vyhne podaniu prihlášky na registračnú službu, vlastníctvo môže byť zapísané na súde.
Zápis vlastníctva bytu v novostavbe: dokumenty na súde
Ak si bona fide kupujúci uvedomí, že developer alebo miestna správa neplnia svoje povinnosti alebo to robia predčasne, môže sa obrátiť na súd. Zákon je v tomto prípade na strane kupujúceho.
Je potrebné predložiť na začatie registrácie vlastníctva bytu v novostavbe. Súd vyžaduje tieto dokumenty:
- dohoda potvrdzujúca skutočnosť kúpy bytu v rozostavanom dome,
- akceptačný certifikát alebo dočasný príkaz,
- potvrdenia a šeky potvrdzujúce skutočnosť o platbe podľa zmluvy,
- doklady potvrdzujúce užívanie bývania,
- úverová zmluva, ak bola nehnuteľnosť kúpená na hypotéku,
- kópiu všeobecného pasu kupujúceho.
Na základe tohto balíka dokumentov súd uzná vlastnícke práva kupujúceho bez ohľadu na stanovisko developera k tejto veci. Výroky o nároku môžu byť kolektívne aj individuálne.
Najdôležitejším bodom pri kúpe nehnuteľnosti je teda zápis vlastníctva bytu v novostavbe. Doklady a termíny na posúdenie žiadosti určuje zákon. V niektorých prípadoch môže proces registrácie prebiehať aj na súde.
Zdroj obrázkov: www.pixabay.com
Pri kúpe bytu v štádiu výstavby, teda až do uvedenia domu do prevádzky, získava osoba právo iba na jeho získanie. Toto je zakotvené v zmluve o podielovej účasti, ktorá sama o sebe nedáva vlastnícke práva.
Rovnako ako kúpno-predajná zmluva, aj registrácia bytu do súkromného vlastníctva na základe zmluvy o majetkovej účasti si vyžaduje registráciu štátu v súlade so zákonom.
Podmienky zápisu vlastníctva bytu podľa DDU
Aj keď človek zaplatí náklady na bývanie, podpíše zmluvu o podielovej spoluúčasti a nasťahuje sa do bytu, nebude jeho úplným vlastníkom.
Ak chcete mať súkromné vlastnícke práva, musíte prejsť registračným postupom, popísané vo federálnych zákonoch zo dňa 13. júla 2015 č. 218-FZ „O štátnej registrácii nehnuteľností“, zo dňa 30. decembra 2004 č. 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností... “.
Pri zápise vlastníctva musí pomôcť developer, ktorý výstavbu bytov dokončil a uviedol do prevádzky. S jeho rukou sú potrebné nasledujúce kroky:
- vypracovanie protokolu o rozdelení bytových a obchodných priestorov;
- registrácia technického pasu pre budovu v ZINZ;
- podpísanie prevodného dokumentu;
- koordinácia s orgánmi uvádzania do prevádzky;
- registrácia domu s oficiálnou registráciou v Rosreestr;
- získanie poštovej adresy.
Keď akcionári, ktorí majú právo získať obytný priestor, prevezmú vlastníctvo, stavebná spoločnosť im musí tento postup všetkými možnými spôsobmi zjednodušiť. Aj keď existujú aj situácie prekážok v tomto alebo nečinnosti, čo komplikuje úlohu získať bývanie v súkromnom vlastníctve. S pomocou sa registrácia vykonáva všeobecným spôsobom predpísaným zákonom.
Postup takéhoto vstupu do vlastníctva je pomerne jednoduchý.. Po prvé, za prítomnosti zástupcov developera kupujúci skontrolujú nehnuteľnosť. Skontrolujú byt, skontrolujú komunikáciu, ak nie sú závady, podpíšu potvrdenie o prevzatí a odovzdajú kľúče.
Pozor! Do roku 2013 museli akcionári samostatne zapisovať svoje byty do katastra. Odvtedy sa postupy pri zápise domu a jeho jednotlivých priestorov do katastra spojili. Akcionári sa toho už nemusia obávať.
teda ihneď po uzavretí osvedčenia o prevode a prevzatí bude bývanie majetkom podielnika. Ale často si developer nechce plniť svoje povinnosti alebo vyhotovuje katastrálne dokumenty príliš dlho.
V tomto prípade by mali budúci majitelia bytov:
- Objednajte si od ZINZ technický plán priestorov a oblasti, kde sa dom nachádza.
- Pripravte dokumenty a osvedčenia preukazujúce vlastníctvo obytného priestoru a jeho prevod na klienta.
- Pre registráciu a poskytnutie katastrálneho pasu kontaktujte Rosreestr.
Požadované dokumenty
Dokumenty na registráciu súkromného majetku musia byť pripravené vopred, aby sa nezdržiaval čas zbierania papierov.
Zoznam dokumentov na registráciu vlastníctva bytu je nasledujúci::
- cestovný pas účastníka spoločnej výstavby;
- akceptačný certifikát, ktorý dokazuje spokojnosť klienta s výsledkom práce;
- povolenie uviesť do prevádzky dom, v ktorom sa nachádza samostatná miestnosť;
- potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.
Zoznam dokumentov pre Rosreestr potrebných na registráciu vlastníckych práv sa môže rozšíriť. takže, okrem uvedených papierov môžu požiadať:
- rodný list dieťaťa (ak je určený jeho podiel);
- úverová zmluva alebo hypotéka na nehnuteľnosť (prevzatá z banky, ak si kúpa vyžadovala hypotekárny úver);
- splnomocnenie na zastupovanie záujmov akcionára (ak postup registrácie vlastníckych práv vykonáva tretia strana);
- súhlas manžela s uzavretím nájomnej zmluvy.
Postup pri zápise vlastníckych práv
Aby ste sa stali plnohodnotným vlastníkom domu, je dôležité vedieť, ako zaregistrovať vlastníctvo novej budovy, predtým zakúpené v rámci DDU. To možno vykonať prostredníctvom vývojára alebo nezávisle. V prvom prípade budú potrebné dodatočné náklady nielen za registračnú službu, ale aj za splnomocnenie pre právnika stavebnej spoločnosti.
Samoregistrácia, hoci si bude vyžadovať pridelenie času a úsilia, bude lacnejšia a môže byť dokonca dokončená rýchlejšie. Môžete sa obrátiť na Rosreestr alebo MFC a mali by byť prítomní nielen budúci majitelia domov, ale aj zástupcovia developera.
Ďalšie kroky sú jednoduché:
- Registrátor vyplní žiadosť o registráciu, do dokumentu zapíše osobné údaje vlastníkov a vlastnosti bývania a zobrazí zoznam predložených dokumentov.
- Všetky žiadosti musia mať podpisy potenciálnych vlastníkov. Žiadosť o prevod bývania bude musieť podať aj predávajúci nehnuteľnosti, ktorého zastupuje advokát alebo konateľ. Je napísaná v jazyku Rosreestr alebo MFC a pripojená k zvyšku dokumentov.
- Registrátor vydá potvrdenie o prijatí balíka dokumentov s uvedením dátumu dokončenia postupu.
- V stanovenom čase a dátume sa žiadateľ spojí s orgánom štátnej správy, kde dostane zmluvu o podielovej spoluúčasti a akt o prevzatí a prevode bývania s registračnými známkami.
Od tohto momentu je akcionár skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Má právo nakladať so svojím majetkom podľa vlastného uváženia, vrátane predaja, zmeny, ponechania ako dedičstva, vykonávania opráv a prestavby.
Termíny
Podľa zákona musí byť registrácia vlastníckych práv vykonaná v rámci DDU vykonaná najneskôr sedem pracovných dní vopred. Počas tohto obdobia sa vykonávajú nasledujúce postupy:
- právne posúdenie poskytnutých dokladov;
- kontrola pravosti dokumentov a zákonnosti samotnej transakcie;
- identifikácia okolností, ktoré neumožňujú registráciu vlastníckych práv;
- zadávanie informácií o vlastníkovi do jednotného štátneho registra;
- vydávanie konečných dokladov s registračnými značkami.
Pozor! Tu si môžete okamžite vziať výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností, v ktorom budú uvedené základné informácie o bývaní, ako aj zoznam vlastníkov.
Lehota sa môže predĺžiť, ak overovanie komplikuje počet vlastníkov, prítomnosť hypotéky alebo akékoľvek iné faktory. Vývojár môže zasahovať do získania vlastníckych práv vrátane:
- bez odoslania svojho zástupcu do postupu predkladania dokumentov o štátnej registrácii;
- bez prenájmu domu termíny;
- vydávanie dokladov s chybami, ktoré ich robia neplatnými atď.
Ak je problémom nedodržanie termínu, akcionár má právo žalovať spoločnosť a požadovať pokutu v súlade s dohodou. Všetky ostatné problémy, ktoré bránia registrácii bývania, sa riešia aj súdnou cestou.
Vývojár môže byť požiadaný, aby pomohol pri získaní vlastníckych práv a vydal správne dokumenty. Je to o o porušení práv klienta, ktorý sa stretáva s neplnením úradnej zmluvy, tak sa súd väčšinou postaví na jeho stranu.
Štátna povinnosť
Ak chcete úplne zaregistrovať vlastníctvo bytu zakúpeného v rámci DDU, musíte zaplatiť aj štátny poplatok. Prevedie sa pred kontaktovaním úradu a potvrdenie o platbe sa pripojí k zvyšným dokumentom.
Pozor! Platbu je možné uskutočniť po predložení dokladov, iba ak sú zaslané elektronicky. Na začatie spracovania žiadosti je však potrebné previesť peniaze a poskytnúť potvrdenie.
Výška štátnej dane je stanovená podľa článku 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie. Podľa noriem bude registrácia vlastníckych práv v rámci DDU stáť 2 000 rubľov, ktoré sa vyplácajú jednorazovo. Poplatok je možné rozdeliť medzi dvoch vlastníkov (alebo viacerých z nich), jeho výška však zostáva nezmenená.
Záver
Pri kúpe bytu v rámci DDU získava osoba právo požadovať bývanie v budúcnosti. Plným vlastníkom sa môžete stať až po uvedení domu do prevádzky a registrácii práv u Rosreestr.
To si bude vyžadovať pomoc vývojára. Ak to zasahuje do výkonu zákonných práv, môžete sa obrátiť na súd, ktorý rozhodne v prospech kupujúceho a zaviaže predávajúceho k splneniu podmienok zmluvy.
Ahoj. Či už na základe zmluvy o majetkovej účasti, zmluvy o postúpení práv alebo zmluvy o akumulácii obchodného podielu (podiel/vstup do bytového družstva), vlastníctvo bytu sa zapisuje rovnakým spôsobom. Preto sú moje pokyny vo väčšine prípadov vhodné.
Podľa čl. 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno až po registrácii vlastníctva bytu považovať za jeho úplného vlastníka. Inak si veľa ľudí myslí, že na to stačí jednoducho kúpiť byt od developera a mať kľúče.
Etapa č. 1 - Overte si u developera, či je možné zapísať vlastníctvo bytu
Ak developer oznámil, že byt je možné zapísať do vlastníctva, prejdite na. Vývojár o tom zvyčajne informuje telefonicky, SMS alebo na svojej webovej stránke/fóre.
Vlastníctvo bytu môžete zaregistrovať iba vtedy, ak:
- Developer získal od mestskej správy povolenie na uvedenie domu do prevádzky.
- Okresná správa zapísala dom do katastra v Rosreestr.
- Developer vypracoval protokol o rozdelení rezidenčných a komerčných nehnuteľností.
- Developer vydal technický pas pre celý dom na BTI (Bureau of Technical Inventory).
- Okresná správa pridelila domu poštovú adresu.
- Developer podpísal so Štátnou architektonickou a stavebnou organizáciou prevodný list.
Ohlásenie vlastníctva bytu v novostavbe je dôležité čo najskôr. Prítomnosť vydaných kľúčov nie je dôkazom vlastníctva. Jediným potvrdením vlastníctva je registrácia v Rosreestr.
Dnes sa katastrálna evidencia a evidencia nehnuteľností spájajú do Jednotného štátneho registra nehnuteľností. Zapisujú sa do nej všetky informácie z katastra a registra práv.
Okrem toho sa už neposkytuje potvrdenie o vlastníctve. Namiesto toho môžete získať výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností. Potvrdzuje, že ste oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti. A na kópii majiteľa je pripevnená značka označujúca registráciu nehnuteľnosti.
Dokumenty môžete predložiť kedykoľvek vládna agentúra Rosreestr alebo MFC. Môžete si vybrať adresu miesta, ktorá je pre vás najvhodnejšia.
Normatívna základňa
Zápis vlastníckych práv upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie a federálny zákon Ruskej federácie č. 218 z 13. júla 2015 „o štátnej registrácii nehnuteľností“. Napriek dátumu prijatia zákon nadobudol účinnosť až v roku 2018.
Vlastníctvo nehnuteľností je vedené v Jednotnom registri. Teraz to možno napadnúť len na súde. Nový zákon zaviedol úpravy evidencie majetku v už existujúcom registračnom konaní. Novinkou je možnosť podať žiadosť o registráciu prostredníctvom ktorejkoľvek pobočky Rosreestr. K tomu nie je potrebné kontaktovať obvodné oddelenie v mieste bytu.
Podmienky registrácie
Byt je možné prihlásiť, ak je splnených niekoľko podmienok. Na tento účel vývojár vykoná nasledujúce akcie:
- Vypracuje protokol o rozdelení bytových a obchodných priestorov.
- Dostane technický pas.
- Podpíše s vlastníkmi prevodnú zmluvu.
- Vykonáva katastrálny zápis celého domu.
- Predkladá dokumenty na pridelenie poštovej adresy.
Pred registráciou vlastníctva bytu v novostavbe sa musíte uistiť, že máte dostatočný balík dokumentov. Dostanete ich od špecialistu stavebnej firmy.
Požadované dokumenty
Celý postup je rozdelený do dvoch hlavných etáp – prípravná a priama registrácia u registračného orgánu.
Najprv musíte zhromaždiť dokumenty vrátane nasledujúcich:
- Prevodná listina. Ak ho chcete získať, musíte vývojárovi odoslať žiadosť. Spolu s ním dostanete kľúče od bytu.
- Povolenie od opatrovníckych orgánov. Poskytuje sa, ak je jeden z vlastníkov maloletý.
- Katastrálny pas s plánom bytu.
- Zmluva o pôžičke. Poskytuje sa v prípade hypotéky. Ak z nejakého dôvodu nemáte dohodu, kontaktujte pobočku svojej banky.
- Zmluva o kúpe bytu s developerom vrátane doplnkových zmlúv.
- Pasy všetkých dospelých majiteľov. Rodné listy pre deti do 14 rokov. Deťom starším ako 14 rokov sa vybavujú pasy. Okrem toho sú k dispozícii kópie všetkých strán.
- Pas splnomocnenca a splnomocnenie, ak nemôžete predložiť dokumenty osobne.
Najkompletnejší balík dokumentov by ste si mali zhromaždiť vopred, aby sa registrácia v budúcnosti nepozastavila. Po zhromaždení dokumentov musíte kontaktovať registračný orgán. Žiadosť môžete podať osobne na MFC alebo Rosreestr.
Zástupca vývojára je zapojený do procesu registrácie. Ak to chcete urobiť, musíte kontaktovať vývojára a dohodnúť sa na dátume predloženia dokumentov.
Registrácia vlastníctva bytu v novej budove si vyžaduje dodržiavanie špecifickej postupnosti akcií. Najprv sa vyplní žiadosť zavedeného formulára. Obsahuje informácie o registrovanom objekte a údaje o pase. V žiadosti sa uvedie celý zoznam poskytnutých dokumentov. Potom je potrebné skontrolovať, či sú údaje vyplnené správne a podpísať sa.
Počas procesu registrácie sa platí štátny poplatok a kópia potvrdenia je pripojená k balíku dokumentov. Bez toho sa dokumenty nebudú brať do úvahy. Potvrdenku môžete zaplatiť v ktorejkoľvek pobočke banky. Štátnu daň je možné zaplatiť aj na termináli v Rosreestri alebo MFC.
Špecialista skontroluje predložené dokumenty a vlastníkov na ich prítomnosť. Ten skontroluje splnomocnenie zástupcu developera. Potom dostanete potvrdenie s uvedením predložených dokumentov a dátumom ich prijatia. Doklady a výpis z Jednotného štátneho registra si môžete vyzdvihnúť v uvedenej lehote. Musíte mať so sebou potvrdenie a pas.
Obdobie registrácie a cena
V súlade s platnou legislatívou sa registračné obdobie počíta od predloženia žiadosti a balíka dokumentov. Podľa časti 1. Čl. 16 federálneho zákona č. 218 z 13. júla 2015 sa registrácia majetku vykoná do 12 pracovných dní. Všetko závisí od špecifík transakcie a konkrétnych okolností. Ak dokumenty predložíte prostredníctvom vládnych služieb alebo MFC, lehota sa môže predĺžiť o niekoľko dní. Pri predkladaní dokumentov priamo registračnému orgánu bude registračné obdobie minimálne.
Náklady na štátnu daň sú 2 000 rubľov. Suma navyše nezávisí od počtu vlastníkov.
Nuansy
Pri vyžiadaní podkladov od stavebnej firmy si všímajte ich stav. ich vzhľad musí spĺňať stanovené požiadavky. Podľa čl. 18 Federálny zákon Nie. 122 Rosreestr nemôže prijať na posúdenie dokumenty s opravami, škvrnami alebo prečiarknutiami. Toto môže byť nesprávne interpretované. Okrem toho nie je možné presne určiť, kto dokument zmenil.
Ak si developer svoje povinnosti nesplní a odmietne vydať požadované doklady, bude sa musieť obrátiť na okresný súd. A na základe rozhodnutia súdu môžete požiadať o zápis nehnuteľnosti. Inak tomu nie je ani v procese registrácie nehnuteľnosti v novostavbe.
Ak bol byt zakúpený pomocou bankových pôžičiek, budú potrebné ďalšie dokumenty. Pre hypotéku je dodatočne predložená úverová zmluva spoločnosti Rosreestr. V tomto prípade sa nehnuteľnosť stáva zábezpekou banky až do úplného vrátenia prostriedkov požičaných na jej kúpu. Byt sa stáva zástavou.
Dokumenty sa vypracúvajú všeobecným spôsobom. Jedinou výnimkou je vecné bremeno. Ukladá ho registračný orgán. Po splatení úveru je možné ho stiahnuť. Do tohto momentu bude musieť majiteľ získať od banky povolenie na vykonávanie akýchkoľvek úkonov a transakcií.
Majiteľ bude musieť získať povolenie od banky nielen na predaj bytu, ale aj v prípade jeho prenájmu na dlhodobý prenájom.
Vlastnosti registrácie na základe zmluvy o majetkovej účasti
Po dokončení stavebných prác poskytuje developer možnosť prihlásiť sa do vlastníctva tým, ktorí si kúpili byty počas výstavby. Na tento účel sa vykonajú tieto kroky:
- o rozdelení bytov a obchodných priestorov sa vyhotovuje protokol;
- vydáva sa technický pas;
- podpisuje prevodný list;
- dom je zaregistrovaný u Rosreestr;
- je pridelená adresa domu.
Keď akcionári vstúpia do práv, existujú dva možné scenáre vývoja udalostí. V prvom prípade vývojár pomáha zbierať Požadované dokumenty a zaregistrujte právo. V druhom prípade môže spoločnosť zabrániť registrácii. Ak sa v prvom prípade postup nelíši od štandardného, v druhom prípade sa budete musieť obrátiť so žalobou na okresný súd.
Hneď po uvedení domu do prevádzky prevádza stavebná firma byty na kupujúcich. Proces zahŕňa kontrolu bytu, kontrolu komunikácie a vypracovanie prevodnej listiny. Ak sa vyskytnú nedostatky, vypracuje sa protokol a stanoví sa lehota na odstránenie. Ak je všetko v poriadku, majitelia dostanú kľúče.
Od januára 2013 je developer povinný zapísať celý dom so všetkými priestormi vrátane bytových priestorov do katastra nehnuteľností. Z tohto dôvodu akcionári nemusia samostatne žiadať o katastrálny pas. Ak developer oneskorí proces získania katastrálneho pasu, vlastník si bude musieť najskôr objednať technický plán obytných priestorov od ZINZ. Až potom môžete kontaktovať Rosreestr, aby pripravil dokumenty a získal katastrálny pas.
V súlade s odsekom 11 čl. 48 federálneho zákona č. 218 z 13. júla 2015, na registráciu majetku podľa DDU sa vyžaduje nasledovné:
- pasy občanov, ktorí sa podieľali na spoločnej výstavbe;
- dohoda o majetkovej účasti;
- prevodná listina pre obytné priestory;
- povolenie na uvedenie domu do prevádzky;
- potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti;
- rodné listy pre maloletých vlastníkov;
- zmluvu o úvere v prípade získania hypotéky na kúpu bytu.
Ak zmluvu uzatvára len jeden z manželov, je potrebný písomný súhlas od druhého. Musí to byť overené notárom.
Samotný proces registrácie sa nelíši od bežného postupu. Ale v tomto prípade nie je potrebné sa registrovať osobne. Registráciu niekedy vykonávajú developerské spoločnosti.
Registrácia práv k bytu v novostavbe teda závisí od mnohých faktorov. Ak to chcete urobiť, musíte zhromaždiť dokumenty a odoslať ich na registráciu spoločnosti Rosreestr. Potom sa stanete plnohodnotným vlastníkom obytných priestorov.